초고가 아파트 분양 성공할까?

청약경쟁률 '제로'인 신규분양아파트가 속출하는 가운데 잇따른 초고가 아파트 분양이 시장에서 어떤 결과로 나타날지 관심이 모아지고 있다.

오는 23일부터 청약접수에 들어가는 계룡건설의 '도곡 리슈빌 파크'가 3.3㎡(1평)3976만원으로 역대 최고 분양가를 기록한데 이어 내년 초 뚝섬상업용지에서 분양되는 한화건설과 대림건설 주상복합아파트 분양가가 4000만원대 이상으로 책정될 것으로 예상되고 있다.

건설주택업체들이 분양가상한제를 적용받지 않기 위해 올 연말까지 전국에서 20만가구를 '밀어내기'식으로 쏟아내고 있어 수요자들 입장에서도 서두를 이유가 전혀 없다. 초고가 분양에 나서는 업체들은 고급수요층 대상의 마케팅을 강화한다고 하지만 분양가상한제와 금융규제 등 여파로 달라진 시장환경에서 성공여부를 장담하기 어려울 것이라는 게 전문가들의 지적이다.

◇'강남불패' 이젠 옛말= 지난 1월 초 당시 3.3㎡(1평)당 최고 3395만원으로 역대 최고 분양가를 기록했던 '서초 아트자이'는 지금도 상당 물량이 미분양상태다. 190가구 규모인 이 주상복합아파트는 3순위까지 최종 청약경쟁률이 0.58대 1에 그쳤다. GS건설은 고가 아파트의 수요층이 청약통장을 사용하지 않는 부유층이기 때문에 순위 외 접수를 자신했지만 결과는 참패였다.

역시 같은 시기에 SK건설도 도심권이란 메리트를 내세워 중구 회현동에서 분양한 리더스뷰남산도 미분양이 남았있다.

최근 사실상 청약률 '제로'였던 서울 서초동 주상복합 롯데캐슬메디치도 청약외 접수에서 총 50가구중 절반도 채우지 못한 상태다.

◇그래도 미분양이 낫다?= 이들 업체들은 분양가상한제 적용을 받느니 차라리 미분양가 낫다고 주장한다.

'도곡 리슈빌 파크'시행사인 대림동호개발관계자는 "지난 2000년 초 땅을 매입하면서 금융비용 부담이 커졌다"며 "분양가 상한제가 적용될 경우 사업자체를 포기해야 하는데 미분양이 나더라도 마케팅을 통해 소진 시키는 것이 낫다"고 설명했다.

뚝섬상업용지에서 분양을 준비 중인 시행사는 분양 성공을 자신하고 있다. 뚝섬 1블록 주상복합아파트의 시행사인 피데스개발도 "지난해 분양이 됐다면 3000만원대 분양도 가능했지만 1년 이상이 지연되면서 금융비용이 눈덩이 처럼 커졌다"면서도 "뚝섬 주변이 뉴타운 등 각종 개발호재가 겹친 곳이기 때문에 4000만원대에 분양되더라도 수요층이 두터울 것으로 예상하고 있다"고 말했다.

◇시장환경 달라 결과는 '비관적'= 전문가들은 이들 초고가 분양단지들이 고급 수요층을 대상으로 한다고 하지만 분양이 쉽지는 않을 것으로 내다봤다.

국민은행 박합수 부동산 팀장은 "부동산에 대한 금융규제가 워낙 강해 웬만한 부유층이라고 수십억원 하는 아파트의 계약금과 중도금을 소화하기가 쉽지 않다"며 "기존 아파트들도 팔기 쉽지 않은 상황에서 무리하게 고가 아파트를 매입하는데 나서지는 않을 것"이라고 전망했다.

스피드뱅크 박원갑 부동산소장도 "분양가상한제 적용을 피하기 위한 민간 분양물량이 쏟아지면서 별다른 규제를 받지않고 초고가 분양이 잇따르고 있다"며 "시장환경 자체가 대형평형에 대한 수요를 창출할 수 없는 구조로 바뀌었기 때문에 분양결과를 장담할 수 없다"고 지적했다.

다만 개발호재로 장기적으로 유망한 지역의 대단지라면 초고가라도 나름대로 수요가 있을 것이란 전망도 나오고 있다. 부동산써브 함영진 실장은 "강남의 나홀로 아파트는 시세차익이 크지 않은 한 수요를 기대하기 어렵겠지만 뚝섬은 각종 개발호재로 투자가치가 높은 곳으로 평가되기 때문에 초고가 분양가라도 수요가 몰릴 가능성이 높다"고 말했다.