정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 거래 경직을 완화하기 위한 보완책을 검토하고 있지만 시장 반응은 여전히 냉랭하다. 규제를 풀겠다는 신호와 유지하겠다는 메시지가 엇갈리면서 정책 방향 자체에 대한 신뢰가 흔들리고 있다는 평가가 나온다.
9일 업계에 따르면 정부는 오는 5월9일 양도세 중과 유예 종료와 관련한 보완책을 이번 주 발표할 계획이다. 보완책에는 중과 유예 종료 이전에 매매 계약이 체결된 경우 이후 잔금 지급과 소유권 이전 등기까지 일정 기간을 추가로 인정하는 내용이 담길 것으로 보인다. 임차인이 거주 중인 주택의 거래 현실을 고려해 매도·매수 일정 조정을 허용함으로써 매물 출회를 유도하려는 취지다.
시장 관심은 실거주 의무와 임대차 기간 간 충돌을 어떻게 해소할지에 쏠린다. 토지거래허가구역 내 주택을 취득하면 일정 기간 직접 거주해야 하는 규정 때문에 전세가 낀 주택 거래가 사실상 제한돼왔기 때문이다. 정부는 일정 시점 이전 계약만 기존 세입자의 거주 기간을 인정하고 이후 매수자가 입주하더라도 실거주 요건을 충족한 것으로 간주하는 방안을 검토 중이다. 시행될 경우 그동안 거래가 막혀 있던 임대 중 주택이 한시적으로 시장에 나올 수 있다는 전망도 제기된다.
다만 현장 반응은 이런 기대와는 다소 거리가 있다. 세입자 보호 규정과 실거주 요건, 대출 제한 등이 동시에 작동하면서 거래 성립 자체가 쉽지 않다는 지적이 많다. 매수자의 자금 조달과 입주 일정 조율이 모두 막혀 있다는 것이다.
예컨대 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 못하게 하려면 집주인이 직접 입주 의사를 계약 만료 두 달 전까지 확정해야 하고 이 시점에 맞춰 매수자는 잔금 지급과 등기 이전까지 마쳐야 한다. 무주택 실수요자는 대출 규제로 잔금 마련이 쉽지 않은 데다 보증금을 먼저 반환할 경우 그 기간 동안 거주할 주택도 별도로 확보해야 한다. 기존 주택을 처분하고 갈아타려는 수요 역시 매도와 잔금 일정이 어긋나면 자금 공백이나 일시적 2주택 부담을 피하기 어렵다.
결국 세입자 보호, 실거주 의무, 대출 규제가 동시에 작동하면서 매도자와 매수자 모두 움직이기 어려운 구조가 이어지고 있다고 분석한다. 시장에서는 투기 억제를 겨냥한 규제가 실수요자의 이동까지 제약하고 있다는 평가도 나온다.
전문가들은 이번 보완책이 단기적으로 거래 위축을 완화하는 효과는 있을 수 있지만 근본 처방으로 보기는 어렵다고 지적한다. 금융·세제·거주 규제가 복합적으로 얽힌 구조가 유지되는 한 시장 회복 속도는 제한적일 수밖에 없다는 설명이다.
독자들의 PICK!
결국 향후 시장 흐름을 좌우할 핵심 변수는 규제 강도보다 정책의 지속성과 예측 가능성이라는 분석이 나온다. 제도 방향이 명확해질 때 비로소 거래 심리도 회복될 수 있다는 의미다.
