[18대 대선 공약비교 - 부동산분야]대선 주택정책 키워드 '주거복지'
18대 대통령 선거 주택정책 공약은 주거복지에 초점을 맞추고 있다. 박근혜·문재인 두 대선 후보의 공약집을 보면 과거 뉴타운으로 대변되는 부동산 개발 정책이 사라지고 공공임대주택 확대와 전·월세난 해법 등 서민주거안정을 강화하려는 대책에 많은 부분을 할애했다.
두 후보의 공약은 주거복지란 측면에서는 공통 분모를 갖고 있지만 각론으로 들어가면 차이를 보인다. 특히 집은 있으나 대출금 상환에 허덕이는 '하우스푸어' 대책에서 명확히 갈린다.
우선 박근혜 새누리당 후보는 '보유주택 지분 매각제도'를 하우스푸어 해결책 중 하나로 제시했다. 하우스푸어가 소유한 주택의 일부 지분을 공공기관에 팔되, 매각 지분에 대해서는 임대료를 내고 계속 살 수 있는 제도다. 하우스푸어로부터 지분을 매입한 공공기관은 이를 담보로 ABS(자산유동화증권)를 발행한 뒤 시장에 매각하면 재원을 마련할 수 있다는 것이다.
이와 달리 문재인 민주통합당 후보의 하우스푸어 대책은 공적자금 투입보다 대출은행들의 금리 인하를 유도하는 식의 간접 지원 형식을 취하고 있다. 무주택자와의 형평성을 고려한 측면이 강하다는 게 전문가들의 분석이다.
문 후보의 공약에는 우선 일정 액수 미만의 1가구1주택에 대해서는 담보권자의 임의경매를 금지하는 방안이 들어갔다. 금융권이 대출금 상환을 위해 하우스푸어의 집을 경매 처분하는 극단적 상황을 막겠다는 것이다. 변동금리나 단기 일시상환 대출구조를 고정금리와 장기 분할상환 대출로 전환하고 주택담보대출에 대한 금리인하 요구권을 확대하겠다고 공약했다.
두 후보 공약 모두 단점을 갖고 있다. 김윤상 경북대 교수는 "박 후보가 좀 더 적극적이긴 하지만 주택 지분을 일부 인수하는 대신 별다른 명분 없이 임대료를 낮게 책정하면 대출이자율과 임대료의 차이만큼 하우스푸어에게 실질적인 불로소득을 안겨주게 된다"며 "금리를 낮추고 단기 대출로 전환하는 문 후보 방안 역시 일시적일 뿐 근본적 대책은 아니다"고 말했다.
하우스푸어와 패키지인 렌트푸어에 대한 해법도 차이를 드러냈다. 박 후보는 치솟는 전·월세금 때문에 외곽으로 밀려나야 하는 렌트푸어를 구제하기 위해 집주인(임대인)이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하고 대출금 이자를 세입자(임차인)가 납부하는 '목돈 안드는 전세제도'를 공약에 포함시켰다.
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집주인에게 전세보증금의 이자상당액(4%)에 대해 면세하고 전세보증금 대출이자납입 소득공제 40%를 인정하면 제도를 활성화할 수 있다는 게 새누리당의 판단이다. 하지만 결과적으로는 집주인이 세입자를 위해 본인 명의로 대출을 받아야 하는 구조여서 현실성이 떨어진다는 지적이 많다.
임대주택 공급정책인 '행복주택 프로젝트'도 마찬가지다. 이 방안은 철도부지 상부에 인공대지를 조성하고 그곳에 아파트·기숙사·상업시설을 건설한다는 것이다. 새누리당은 사유지를 매입하지 않고 국유지에 대해 낮은 토지사용료를 납부하기 때문에 기존 시세에 비해 반값 수준의 저렴한 보증금과 임대료로 주택을 공급할 수 있고 이를 통해 임대주택과 기숙사를 5년간 약 20가구 공급할 수 있다고 판단했다.
하지만 2009년 한국토지주택공사(LH)가 서울 망우역 일대에 철로 위에 임대주택을 1200가구 공급하기 위해 검토했으나 사업비 부담과 과도한 소음, 방전시설 비용 등 난관에 봉착해 폐기할 만큼 실현 가능성이 낮다는 지적이다.
문재인 후보는 임차인의 주거권 보장에 초점을 뒀다. 2년 단위 주택 임대차계약으로는 세입자의 안정적 거주를 보장하는 데 한계가 있어 1회에 한해 세입자에게 임대차계약 갱신청구권을 부여, 안정적으로 4년을 거주할 수 있도록 제도적으로 보장하겠다는 공약을 내세웠다. 계약기간 내 연간 5%의 전·월세 인상률 상한 규정도 도입하겠다고 밝혔다.
문제는 이 제도가 실시되면 집주인들이 전세금을 미리 올려 전세난을 더 심화시킬 수 있는 부작용과 시장가격에 정부가 직접 개입하는데 따른 반발이 예상된다. 이런 점을 반영, 집주인에 대한 인센티브 방안이 들어갔다.
5년 이상 장기계약하고 임대료 인상률을 정부 기준대로 맞춘 '계약임대주택'에 대해선 세제감면, 리모델링 비용지원 등의 혜택을 주고 계약임대주택을 구매하면 취득세 감면혜택을 주도록 하는 방안이다.
민간임대주택에 등록하면 일정수준 이하의 임대소득에 대해서는 비과세와 사회보험료 특례와 임대전용주택으로 등록할 경우 재산세와 양도세 감면 혜택을 주는 계획도 포함됐다.