토허제 묶어도 집값 올랐다…동탄 앞에서 고민 깊어진 당국

화성 동탄을 중심으로 경기 남부 집값이 급등하면서 규제 필요성이 커지고 있지만 이를 바라보는 정책당국의 고민은 적지 않다. 지난해 10월 규제지역 확대 지정 이후에도 상당수 지역 집값이 상승세를 이어가면서 규제 실효성에 대한 믿음이 상당 수준 옅어졌기 때문이다. 시장 과열을 억제해야 한다는 대전제에는 공감대가 형성되지만 같은 처방이 다시 통할지에 대해서는 당국 내부에서도 의견이 엇갈린다.

정부는 지난해 10월 서울과 경기 주요 지역을 규제지역으로 추가 지정했다. 경기에서는 과천, 안양 동안, 성남 분당, 용인 수지, 의왕, 광명, 하남 등이 포함됐다. 당시 집값 급등세가 수도권 전반으로 확산하면서 대출 규제와 세제 규제만으로는 시장을 진정시키기 어렵다는 판단이 작용했다. 거래 제한과 대출 규제를 강화해 수요를 억제하겠다는 취지였다.

이후 집값 흐름은 지역별로 엇갈렸다. 18일 한국부동산원 통계를 기준으로 규제지역 지정 전후 8개월간 아파트값 상승률을 비교한 결과 과천시는 지정 전 12.27%에서 지정 후 4.52%로 상승 폭이 둔화했다. 반면 용인 수지구는 4.58%에서 12.24%로, 안양 동안구는 5.44%에서 10.63%로 오히려 상승폭이 확대됐다. 광명시 역시 4.15%에서 10.69%로 상승 폭이 커졌고 하남시도 4.47%에서 9.23%로 상승세가 가팔라졌다. 성남 분당구는 지정 전후 각각 14.18%, 10.50% 상승하며 두 기간 모두 높은 상승세를 나타냈다.

이 같은 수치만으로 규제 효과가 없었다고 단정하기는 어렵다. 규제가 없었을 경우 상승 폭이 더 커졌을 가능성도 있기 때문이다. 다만 정책당국 안팎에서는 고가 주택 비중이 높은 지역과 실수요 중심 지역 간 규제 체감도가 달랐다는 평가가 나온다.

규제 효과를 둘러싼 논란이 이어지는 가운데 최근 동탄을 중심으로 경기 남부 집값이 다시 급등하면서 추가 규제 논의도 본격화하고 있다. 시장 과열에 대응해야 한다는 필요성에는 공감대가 형성돼 있지만 추가 규제가 실제 시장 안정으로 이어질지를 두고는 다양한 목소리가 흘러나온다.

경기도는 동탄뿐 아니라 도내 시장 전반을 함께 점검하고 있는 것으로 파악됐다. 특정 지역만 규제할 경우 수요가 인근 지역으로 이동하거나 다른 지역으로 과열이 확산할 가능성까지 함께 검토해야 하기 때문이다. 이에 따라 시장 과열 정도뿐 아니라 거래 동향과 지역별 파급효과 등을 종합적으로 살펴보며 대응 방향을 검토하고 있다.

시장 심리도 변수로 꼽힌다. 부동산 시장에서는 토지거래허가구역 지정을 거래 제한 조치로 보기보다 정부가 해당 지역의 상승 가능성을 인정한 신호로 받아들이는 경우도 적지 않다. 실제 규제 발표 이후 매수세가 인근 지역으로 이동하거나 기대심리가 자극되는 사례가 반복되고 있다.