['증세없는 복지' 열쇠…"새는 세금 이제 그만"]<4-1>수익형 부동산 탈세
# 지난해 전세계약이 만료되면서 보증금을 올리는 대신, 매달 50만원(연 600만원)의 월세를 내고 있는 직장인 김모(35)씨는 올해부터 월세소득공제를 받을 수 있다는 소식에 집주인에게 전화를 걸었다가 얼굴을 붉히고 말았다.
지난해 연봉 4000만원을 받은 김씨는 월세 소득공제로 27만원 정도의 세금을 환급받기 위해 집주인에게 말했지만 오히려 "월세소득공제를 받으려면 월세를 더 내라"고 어깃장을 놓아서다.
1~2인 가구 거주용으로 '준주택' 대접을 받고 있는 오피스텔은 대표적인 과세 사각지대다. 오피스텔은 주거용, 업무용으로 모두 사용이 가능하다보니 과세여부도 임대용도에 따라 달라진다.
일단 새오피스텔을 분양받을 경우 분양가에는 건물가액의 10%에 달하는 부가가치세가 포함돼 있다. 만일 업무용으로 임대할 경우 일반사업자로 등록하면 이 부가가치세를 환급받을 수 있지만, 주거용인 경우엔 환급받을 수 없다.
이로 인해 오피스텔을 분양받은 이들은 부가가치세 환급을 위해 일단 일반사업자로 등록하는 경우가 상당수다. 문제는 집주인이 일반사업자로 신고하고도 주거용으로 임대할 경우다.
부가가치세를 이미 돌려받은 집주인은 주거용으로 임대한 사실이 적발될 경우 부가가치세를 다시 납부해야 한다. 이를 피하기 위해 전입신고를 거부하거나 확정일자를 받지 못하도록 하는 사례가 비일비재하게 발생하고 있는 것이다.
특히 올해부터 연소득 5000만원 이하 세입자의 경우 1년간 월세로 납입한 금액의 40%를 소득공제 받을 수 있다. 문제는 소득공제를 받기 위해선 집주인이 주택임대사업자로 등록해야 하는데 부가가치세 납부를 피하기 위해 이를 거부할 때다.
세입자가 월세소득공제를 받을 경우 집주인의 월세소득 규모가 드러난다는 점도 이를 기피하는 이유다. 월세소득도 종합소득세 과세 대상이어서다. 소득세율은 급여와 배당, 이자소득, 임대수익 등을 합산한다. 실제로 국세청은 소득공제자료도 임대사업자에 대한 과세자료로 활용이 가능하다는 입장이다.
이러한 임대수익 탈루는 오피스텔뿐 아니라 도시형생활주택, 원룸, 다가구주택 등에서도 동일한 형태로 이뤄지고 있다. 특히 집주인들이 월세를 계좌이체가 아닌 직접 현금으로 받는 경우 탈세 가능성이 크다는 게 전문가들의 지적이다.
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준조세로 받아들여지고 있는 국민연금과 건강보험의 납부액이 증가한다는 점도 집주인들이 주택임대사업자 등록을 꺼리게 하고 있다. 이미 아파트 등을 보유하고 있는 집주인이 오피스텔을 주거용으로 등록하지 않은 채 양도소득세나 종합부동산세를 탈세하는 경우도 있다.
예컨대 서울 강남에 업무용 오피스텔 2실을 보유하고 20억원대 아파트에 살고 있는 집주인이 아파트를 매도할 경우 양도소득세와 종합부동산세 등을 내지 않기 위해 주거용 임대사실을 숨기는 경우가 대표적이다.
업무용 오피스텔은 세법상 주택에 해당되지 않아 다주택자 기준에서 제외되지만 주거용은 주택에 해당돼 다주택자 범주에 들어가게 돼서다. 만일 세무당국에 의해 업무용 오피스텔을 주거용으로 임대한 사실이 적발될 경우 거액의 추징금을 물어야 한다.
세무 전문가들은 이러한 오피스텔 등 임대사업자들의 탈세가 제도상 헛점에 기인한다고 지적한다. 건축법상 주택이 아닌 오피스텔을 세법에서 주거용과 업무용으로 구분해 과세하다보니 집주인들이 탈세의 유혹에 쉽게 넘어간다는 것이다.
한 세무사는 "오피스텔 임대수익에 대해 과세당국이 제대로 조사해 과세할 경우 오피스텔 임대시장이 일순간에 무너질 정도로 탈세행위가 관행적으로 만연해 있다"며 "주거용으로 사용되는 오피스텔에 대해 철저한 과세와 동시에 집주인의 임대소득에 대해 소득공제 혜택을 주는 등의 제도적 개선이 필요하다"고 강조했다.
