'분당 양지마을' 15억 이상 거래 등기부등본 조사해보니…
총 30건중 9건 '셀러 파이낸싱'… 최대 20억9000만원
사업시행자 지정고시 앞두고 잔금 전 소유권 이전 확산
이재명 대통령 내외의 자택이 위치한 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을 일대에서 매도인이 매수인에게 직접 자금을 빌려주는 '셀러파이낸싱'(매도인 대출) 형태의 거래가 다수 체결된 것으로 확인됐다.
26일 머니투데이가 최근 3개월(4월23일~7월22일)간 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 양지마을(금호·청구·한양) 아파트 거래를 분석한 결과 매도인을 근저당권자로 한 '근저당권 설정' 방식의 매매가 전체 거래의 약 3분의1에 달하는 것으로 나타났다.
이 기간에 양지마을에서 체결된 아파트 거래 총 144건 가운데 시스템상 동·층 정보가 공개되고 거래금액이 15억원 이상인 거래 30건의 등기부등본을 전수조사한 결과 9건(30%)에서 매도인이 매수인을 상대로 대규모 근저당권을 설정한 것으로 확인됐다. 이 대통령 자택 매각과 유사한 형태의 거래다.
앞서 이 대통령은 양지마을 금호1단지 자택을 29억원에 매각하면서 17억7000만원의 근저당권을 설정했다. 매수인이 오는 10월까지 기존 주택을 처분해 잔금을 마련할 수 있도록 무이자로 자금을 빌려준 셈이다.
실제 등기부등본을 보면 이 대통령의 거래 전부터 매도인 대출이 활발했던 것으로 확인됐다. 근저당 설정금액은 최소 1억원에서 최대 20억9000만원에 달했다. 매도인 근저당과 은행 주택담보대출을 함께 활용한 사례도 있었다.
특히 A아파트는 23억원에 거래되면서 매매가의 약 90%인 20억9000만원의 근저당권이 설정돼 금액과 비율 모두 가장 높은 수준을 기록했다. 매매가의 10분의1만 지급하고 나머지 대금은 모두 셀러파이낸싱으로 채운 셈이다. 이어 이 대통령의 사례가 근저당 설정금액 기준으로는 두 번째로 높았다. 다만 매매가 대비 근저당 금액비율 기준으로는 거래가 15억2000만원 중 11억7000만원의 근저당권을 설정한 C아파트(약 76%)가 더 높았다.
양지마을에서 매도인 대출이 특히 활발한 건 이달말 사업시행자 지정고시를 앞둬서다. 사업시행자 지정고시 이후에는 재건축조합원 지위양도가 제한되는 만큼 매수인이 잔금을 마련하지 못한 상황에서 서둘러 소유권을 이전하는 사례가 늘었다는 분석이다. 실제로 근저당권을 설정하고 아파트를 넘긴 매도인의 대부분이 조합원 지위양도 제한 예외요건인 '10년 이상 보유 및 5년 이상 거주'를 충족하지 못한 것으로 드러났다.
부동산 법률전문가들은 재개발·재건축단지에서 이같은 '준소비대차 계약'이 드물지 않다고 설명했다. 준소비대차는 부동산 매매과정에서 매수인의 잔금 채무를 대여금 채무로 전환하고 이를 담보하기 위해 근저당권을 설정하는 계약을 말한다.
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김예림 법무법인 심목 변호사는 "재개발·재건축지역은 집값이 빠르게 오르지만 대출규제는 강화되고 사업시행자 지정고시 이후에는 조합원 지위양도가 제한되기 때문에 잔금지급 전 소유권을 먼저 이전하는 사례가 나타난다"며 "이같은 거래 자체가 불법이 아니지만 별도의 이자약정 없이 무이자로 자금을 빌려준 경우에는 무상으로 받은 이익에 대해 증여세 문제가 발생할 수 있다"고 밝혔다.
