30여년전 초가집촌이던 곳이 3.3㎡당 3500만원…재건축 추진하며 '관심'
은마, 현대, 우성2차 등 서울 강남구 주요 아파트와 인접해 있어 노른자위로 꼽히는 대치동 다가구·다세대주택 밀집지역 '구마을'. 30여년전 은마아파트가 들어섰던 1970~80년대 당시 초가집이 있었던 마을이다.
은마아파트와 함께 재건축을 추진하는 구마을은 지난 15일 서울시 도시시계획위원회에서 1,2,3지구 재건축 정비구역 지정(안)이 보류 결정됐다.
재건축 전체 지구 토지이용계획 및 주변지역과의 연계성을 고려한 종합적인 기반시설 설치 계획 등이 미비하다는 이유에서다. 하지만 이같은 지적 사항을 보완해 통과할 경우 재건축 사업은 속도를 낼 것으로 보인다.
구마을 1지구는 은마아파트와 도곡동길을 사이에 두고 대치현대와 우성2차 사이에 위치해 있다. 초입에는 530년된 보호수 은행나무가 버티고 서있다.
구마을에서 가장 오래 됐다는 A중개업소 관계자는 "은마아파트 등에서 살며 중·고등학교를 나왔는데 당시 이 동네는 다 초가집이었다"며 "이 동네에는 20~30년된 집들이 대부분"이라고 설명했다. 지금까지 남아있는 초가집은 없다.
은마아파트에 비하면 상대적으로 높은 곳에 위치한 구마을에는 주로 벽돌로 지은 2~3층 단독이나 다가구·다세대주택들이 들어서 있다. 도로변 1층에는 계란 도·소매나 DVD·도서대여점, 세탁소 등이 영업을 하고 있다.
"이곳은 건물값은 안치고 지분으로 계산을 하는데 현재 호가는 3.3㎡당 3000만~3500만원 정도 합니다. 가끔 3000만원 밑으로 급매물이 나오기도 하는데 3000만원 내외로 보는 게 맞습니다."
A중개업소 관계자의 말이다. 지분이 99㎡이상인 구마을 주택의 경우 9억~10억원대로 은마아파트 전용 84.43㎡와 비슷한 수준이다.
재건축 후엔 3.3㎡당 4000만원 정도가 될 것이란 게 현지 중개업계의 예상이다. 인근 대치현대아파트의 경우 전용 101.6㎡가 10억원 내외로 3.3㎡당 3300만원 수준이지만, 대치현대가 14년된 점을 감안하면 4000만원대로 오르지 않겠냐는 추정이다.
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문제는 이곳 역시 매매거래가 거의 없다는 것. '4·1부동산대책' 발표 이후 문의는 많아졌지만 가격만 알아볼 뿐, 정작 거래는 1년에도 손가락에 꼽을 정도다.
부동산시장이 활황이었을 때 구마을 가치도 3.3㎡당 5000만원을 넘었을 때가 있었다. 당시 주택을 구입한 한 주민은 3.3㎡당 4000만원에라도 처분하고 싶다고 넋두리를 하기도 한다고 한 중개업소 관계자는 귀띔했다.
대치동 구마을 1,2,3지구는 도시·주거환경정비기본계획상 재건축 정비예정구역이며 '대치동 구마을 제1종지구단위계획'의 특별계획구역으로 2011년 4월에 결정됐다.
시에 따르면 구마을 1,2,3지구에는 현재 898가구가 거주하고 있으며 이중 조합원에 해당하는 권리자수는 745가구다. 재건축 후에는 총 981가구가 들어설 예정이어서 일반분양 물량은 236가구로 예상된다.
대치동 963번지 일대 2만9532㎡ 규모의 1지구는 용적률 241%, 건폐율 26%를 각각 적용받아 최고 18층 높이 아파트 9개동 454가구로 계획됐다.
2지구는 대치동 977번지 일대 1만4593㎡ 규모로 용적률 221%, 건폐율 36%를 적용해 최고 15층 8개동 270가구가 들어설 예정이다. 3지구는 대치동 964번지 일대 1만4833㎡ 규모로 용적률 249%, 건폐율 40%를 적용해 최고 17층 7개동에 257가구를 신축할 예정이다.
