총 사업비 1조4000억원 규모의 서울 은평 '알파로스' 개발사업이 좌초된 근본적인 이유는 부동산 경기 침체와 PF(프로젝트 파이낸싱)사업의 구조적 한계가 맞물려서다.
2008년 사업계획이 추진되는 시점 불어 닥친 금융위기와 건설경기 침체는 알파로스 PF사업의 발목을 잡았다. 치밀한 분석없이 과도하게 사업을 추진한 것이 문제였다.
같은 이유로 올해 좌초된 PF사업은 용산역세권개발사업과 광교 에콘힐이 있다. 관련업계에 따르면 2012년 기준 전국 27개 사업장, 75조원 규모의 공모형 PF사업이 경기악화로 인해 사업중단 위험에 직면해 있다.
낮은 자기자본비율도 위기를 극복하지 못하는 원인이 됐다. PF사업은 담보가 수반되지 않으면 금융조달이 불가능한 재무구조다. 사업 진행이 늦어질수록 이자부담이 늘어나게 된다. 은평 알파로스개발사업의 자기자본은 1200억원으로 자기자본비율은 8.5% 수준에 그친다.
출자사간 이견은 사업 무산의 직접적 원인이 됐다. SH공사는 지난 4월 정상화방안을 통해 토지대금 할인 등 법률적으로 허용할 수 없는 사항을 제외하고 수용하겠다는 입장을 출자사측에 전달했다. 하지만 SH공사를 제외한 출자사들은 사업정상화에 대한 핵심 내용이 제외됐다며 결정을 유보했다.
이들 출자사는 그동안 SH공사에게 오피스텔이나 호텔 등 자산을 선매입해주고 3000억원 남은 토지대금 납부를 유예시켜주는 한편, 할부이자 계산일을 착공시로 변경해 줄 것을 요청해왔다. 결국 SH공사가 지난 1일 채권은행으로부터 자산담보부기업어음(ABCP) 1490억원을 대납하고 토지계약을 해지함에 따라 사업 무산이 확정했다.
기타 출자사들은 서울시와 SH공사의 경직성이 사업 실패로 이어졌다고 지적한다. 한 출자사 관계자는 "서울시와 SH공사가 사업타당성 검사를 이유로 사업시행자와 대화창구를 닫은 채 1년 가까이 사업을 지체시켰다"며 "2개월의 유예기간 동안 대안을 모색할 겨를도 없이 시의 결과를 수용하라고 통보한 셈"이라고 말했다.
반면 SH공사 관계자는 "이미 발생한 비용에 대한 내용을 제외하면 상당부문 출자사의 의견을 수용했다"면서 "오히려 FI(재무적투자자)와 CI(건설투자자)간의 이견이 파행의 원인"이라고 지적했다.
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알파로스 개발사업은 은평구 진관동 구파발역 일대 5만㎡ 부지에 쇼핑몰, 대형할인점, 오피스, 호텔, 멀티플렉스 등을 짓는 공모형 PF개발사업이다. 사업무산에 따라 건설공제조합(25%)을 비롯해 SH공사(19.9%)현대건설(151,100원 ▲2,300 +1.55%)(12.98%) 롯데건설(9.89%)GS건설(27,250원 ▲1,050 +4.01%)(9.58%) 등의 출자사들은 1200억원에 이르는 출자금을 모두 잃게 됐다.
