[리모델링 수직증축 시행 D-10일]강남 리모델링 3곳 가보니…
지난해 '4·1부동산종합대책'을 통해 나온 '리모델링 수직증축' 허용법안이 1년여 만인 이달 25일 본격 시행에 들어감에 따라 관련 사업장은 물론 전체 부동산시장의 관심도 커지고 있다.
직전 규정에 따라 사업이 진행된 서울 강남권 리모델링 단지들의 경우 낙후시설 개선과 함께 가격이 수직상승하면서 시너지 효과를 거둔다는 분석이다. 다만 이같은 효과는 사업성이 좋은 일부 단지에 국한될 것이란 의견도 있다.
15일 부동산업계에 따르면 최근 리모델링공사를 끝내고 입주한 서울 강남권 아파트는 청담동 '래미안청담로이뷰'(옛 청담두산)와 '청담아이파크'(옛 청담청구), 대치동 '래미안대치하이스턴'(대치우성2차) 등이 있다.
이들 아파트는 수직증축이 허용되기 전인 2011~2012년 당시 규정에 따라 사업승인을 받아 전용면적을 30% 늘리는 공사에 들어가 올해 초 입주했다.
'래미안청담로이뷰'는 84㎡(이하 전용면적) 177가구가 110㎡로 다시 태어났다. 바로 옆 '청담아이파크'도 85㎡ 108가구가 110㎡로, '래미안대치하이스틴'은 지상 10~15층인 85㎡(354가구)가 지상 11~16층 110㎡형으로 재탄생했다.
모두 1층을 필로티로 구성하고 지하주차장을 넓히는 등 시설이 좋아졌다. 최근 평면이 적용돼 방과 거실이 넓어지고 독서실을 비롯해 피트니스센터, 골프연습실, 주민공동시설 등의 커뮤니티시설도 갖추게 됐다.
래미안청담로이뷰 인근 O공인중개소 관계자는 "리모델링을 통해 집이 넓어지고 관리비도 줄면서 살기 좋은 아파트가 됐다"며 "교통이 편리한데다 강남학군에 브랜드까지 더해져 호가도 리모델링 후 수억 원씩 올랐다"고 말했다.
◇공짜로 리모델링하고도 '시세차익' 3억원
리모델링으로 매매가도 고공행진한다. 국토교통부의 실거래가 자료에 따르면 청담로이뷰의 경우 2006년엔 84.92㎡(8층)가 6억1500만원에 거래되다 리모델링사업이 본격화된 후 2011년 5월 10억원(8층)에 거래됐다. 2012년 11월엔 10층이 10억3943만원에 거래되다 입주 후인 올 2월엔 110.2㎡(6층)이 12억1500만원에 신고됐다.
가구당 분담금이 평균 2억9000만원으로, 2006년에 입주해 살고 있었다면 추가분담금을 제하고도 3억1000만원가량 이익을 본 셈이다. 일부 로열층은 매매호가가 13억~15억원선에 형성돼 있다.
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청담아이파크는 2012년 2월 공사에 들어가기 전 실거래가가 9억5000만원(11층)에 신고됐다. 이후 가장 최근인 올 1월엔 8억9000만원에 거래됐다. 리모델링 분담금은 가구당 평균 2억6000만원이다. 리모델링 후 아직 실거래는 없지만 호가는 10억5000만~15억원선에 형성돼 추가분담금을 더하고도 남는 수준이다.
대치동 우성2차를 리모델링한 래미안대치하이스턴도 추가분담금은 가구당 평균 2억5000만원선이다. 리모델링 전인 2012년 3월 8억6000만원(9층)이던 시세가 현재 12억원(14층)으로 뛰었다.
이들 3개 단지는 모두 리모델링으로 자산가치가 추가분담금과 부동산 중개수수료, 양도세, 공사기간 전세와 이주비용까지 감안하더라도 시세차익을 남기게 됐다. 수직증축 없이도 성공적인 사업을 한 셈이다.
◇과연 수직증축하면 '리모델링' 잘 될까
이달 25일부턴 아파트를 리모델링해 증축할 때 위로 3개층까지 올려 지을 수 있다. 가구수도 15%까지 늘릴 수 있게 돼 리모델링 수익성은 더 개선될 것이라고 부동산업계는 내다본다. 수직증축으로 늘어난 물량을 일반분양함으로써 추가분담금을 줄일 수 있어서다.
다만 리모델링 공사비는 지역에 상관없이 비슷하기 때문에 집값이 저렴한 지역의 경우 이들 단지보다 사업성이 떨어질 수밖에 없다. 수직증축 허용 이후 매도호가가 뛰었다는 분당·일산 등 신도시 노후아파트들도 최근 매수세가 실종된 상황이다. 개발이익에 대한 확신이 부족해서다.
따라서 업계나 전문가들은 리모델링을 시세차익 등 사업성에만 집중해선 안된다고 지적했다. 한 대형건설업체 관계자는 "리모델링은 낙후된 주거환경을 개선하고 건축폐기물 감소에 따른 환경보호 등 다른 측면에서 접근해야 한다"고 말했다.