지난해 12월16일. 갑작스럽게 부동산 대책 자료가 배포되고 15억 초과 아파트의 주택담보대출이 전면금지된다고 들었을 때 미처 이해를 못했다.
담보인정비율(LTV)을 9억원 이하는 40%, 9억~15억원까지는 20%로 하고 15억원 초과는 0%라는 얘기로 받아들였다. 그런데 꼼꼼이 읽어보니 그게 아니었다. 15억원 초과는 아예 대출이 '제로'였다.
이때까지 말도 많고 탈도 많은 정책들을 봐왔지만, 이런 건 보지 못 했던 것 같다. 마치 학창시절 '시험점수 몇 점 이하는 모두 손들고 벌 서'라고 하는 것처럼 징벌적이다. 문재인정부 이후 17번의 대책에도 잡지 못한 부동산 시장에 대한 분한 감정(?)이 고스란히 담겨있는 것 같다는 느낌마저 들었다.
이 같은 현상을 일컫는 경제 용어로 ‘문턱효과(threshold effect)’라는 게 있다. 문턱 높이까지 발을 들어 올려야 문지방을 넘어설 수 있는 것처럼 일정한 수준에 이르러야 발생하는 효과를 말한다.
문턱을 만들어 놓으면 아슬아슬하게 탈락한 사람들의 불만이 높을 수밖에 없다. 특히 국민의 가장 큰 재산인 집(아파트)을 평가하는데 적용하는 건 적당치 않아 보인다.
극단적으로 15억원짜리 아파트는 5억원 가량 주택담보대출을 받을 수 있는데 15억1000원 짜리 아파트는 대출을 한푼도 받을 수 없다는 건 이해하기 힘들다. 멀쩡히 아파트(담보 가치)가 있는데 이 가치를 정부가 '0'으로 정하라는 것은 자유시장 경제 논리에 어긋난다. 개인이 힘들어 쌓아온 자산 가치를 정부가 마음대로 부정하는 것이기 때문이다. 15억원 초과 아파트의 대출을 아예 차단하기보다 9억원 미만은 LTV 40%, 초과분은 충분한 계도기간을 두고 조금씩 축소하는 것이 합리적이다.
정부가 이 같은 사실을 정말 몰랐을까. 어떻게 해서든 불을 꺼야겠다고 생각했을 테고 주도주 강남을 잡기 위해 정말 강력한 카드를 꺼낼 필요가 있었을 것이다.
하지만 정도에서 벗어나면 또 다른 문제가 고개를 든다. 벌써부터 상대적으로 규제가 덜한 9억원 이하 서울 아파트들의 호가가 오르고 강남, 목동 등 이른바 학군지 전셋값이 초강세다.
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세계 경제사를 보면 시장 과열과 혼란이 결국 수요와 공급 원리에 따라 스스로 진정되는 사례가 많다. 한국 부동산 시장도 예외일 수는 없다. 조급함보다 자정 능력을 믿어보며 알아서 길을 찾아가도록 놔두는 것이 최선일 수 있다.
