정부가 공시가격 현실화 로드맵을 다시 손질하는 가운데 정권에 따라 공시가격 정책이 반복적으로 바뀌면서 일관성과 신뢰를 떨어뜨린다는 지적이 이어진다. 해외 주요국이 시장가치 반영과 데이터 공개를 통해 투명성을 확보하는 것과 대비된다.
22일 국토교통부에 따르면 정부는 공시가격 현실화율(시세반영률)을 5년 단위로 재설정하되 시장 상황에 맞게 유연하게 적용하는 방안을 검토 중이다. 국토부 관계자는 "현실화율이 단기간에 변동하면 시장 혼란이 커질 수 있어 최소 5년 이상을 기준으로 중장기 계획을 마련하고 있다"고 말했다.
해당 내용은 지난해 말 국회 국토교통위원장인 맹성규 더불어민주당 의원이 대표 발의한 '부동산 가격 공시에 관한 법률 일부개정법률안'에도 담겼다. 정부는 향후 법 개정 여부와 국토연구원 연구용역 결과 등을 종합해 하반기 구체적인 개편 방향을 제시할 계획이다.
공시가격을 둘러싼 논란은 반복돼 왔다. 시세를 제대로 반영하지 못한다는 지적과 함께 정권에 따라 현실화율을 조정하면서 시장 혼란과 정책 불신을 키웠다는 비판이 이어졌다.
문재인 정부는 2020년 공시가격 현실화율을 단계적으로 90%까지 끌어올리는 로드맵을 수립했다. 그러나 윤석열 정부 들어 해당 계획은 폐기됐다. 세 부담이 과도하다는 비판 속에 현실화율은 2023년부터 69% 수준으로 동결된 상태다.
전문가들은 공시가격 논란의 핵심 원인으로 '인위적인 시세 반영률 조정'을 지목한다. 현행 제도는 부동산 유형과 가격대별로 서로 다른 현실화율을 적용하고 있어 공시가격 산정의 일관성과 객관성이 떨어진다는 지적이다. 공시가격의 핵심은 객관적이고 투명한 가격 산정에 있지만 기준과 근거가 충분히 공개되지 않으면서 신뢰 문제가 반복된다는 것이다.
반면 해외 주요국은 시장가치 반영과 정보 공개를 중심으로 제도를 운영하고 있다. 장경석 국회입법조사처 입법조사관의 보고서에 따르면 일본은 공시가격을 시장에서 형성되는 '정상적인 거래가격'으로 산정하고, 네덜란드는 부동산평가위원회를 통해 실제 거래가격에 근접하도록 관리한다.
미국 뉴욕시는 부동산 유형별로 통계모형을 활용해 공시가격을 산정하고, 수익·지출·자본환원율 등 분석에 활용된 자료를 공개해 투명성을 확보하고 있다.
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전문가들은 우리나라도 공시가격 산정과 조세 정책을 분리해 접근할 필요가 있다고 강조한다. 공시가격이 재산세와 종합부동산세 등 조세는 물론 건강보험료, 기초생활보장 급여 산정 등에도 활용되는 만큼 세 부담을 고려한 조정이 반복되면서 제도 신뢰가 약화했다는 지적이다.
장 조사관은 "공시가격은 객관적인 시장가치를 반영해 산정하고, 과세표준 적용 여부와 방식은 별도의 정책 판단으로 결정할 필요가 있다"고 말했다.
이어 "일본은 공시가격을 기준으로 과세할 때 고정자산세는 약 70%, 상속세는 약 80% 수준을 적용하고, 네덜란드는 공시가격 상승 시 세율을 조정하는 방식으로 조세 부담과의 균형을 유지하고 있다"고 설명했다.
