양도세 장특공제 축소에…주택 교환·매매 관심↑
정부의 부동산 세제 개편으로 2028년부터 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)가 대폭 축소되면서 초고가 아파트를 중심으로 이른바 '제자리 갈아타기'에 대한 관심이 높아지고 있다. 비슷한 가격대의 아파트를 교환하거나 매매시 현행 장특공제 혜택을 받는 동시에 취득가액을 높여 향후 양도세 부담까지 줄일 수 있기 때문이다.
6일 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 세제 개편안에 따른 예상 양도세액을 시뮬레이션한 결과 서울 서초구 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 16억원에 매입해 10년간 보유·거주한 뒤 56억원에 매도할 경우 양도세는 현재 2억4185만원에서 2028년 4억4985만원으로 86% 증가하는 것으로 나타났다. 2029년에는 올해의 약 4배인 9억4485만원까지 늘어난다.
10년 이상 보유·거주 시 양도차익의 최대 80%까지 공제해주는 장특공제가 거주기간 중심으로 개편되는 데다 공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 축소되기 때문이다. 양도차익이 수십억원에 달하는 초고가 아파트는 최대 공제를 적용받아도 한도에 걸려 세 부담이 크게 불어날 수밖에 없다.
반면 시세가 비슷한 아파트를 맞교환하면 현행 세제 기준으로 세금을 정산하는 동시에 취득가액을 새롭게 설정해 미래 양도차익에 따른 세 부담을 줄일 수 있다. 실제 일부 온라인 커뮤니티에서는 이같은 주택 맞교환이 절세비법으로 소개되기도 했다.
다만 물물교환처럼 아파트 소유권을 맞바꾸더라도 세제상 매매와 동일하게 양도세·취득세·중개수수료를 내야 한다. 주택 처분기한이 임박했을 때 시세보다 낮은 가격에 급매하지 않고도 거래할 수 있다는 장점도 있다. 매물 간 가격 차이가 있다면 그 차액만 현금으로 정산하면 된다.
권민 세무사권민사무소 대표 세무사는 "양도세제 개편 전 아파트 교환매매가 늘어날 가능성이 높다"며 "아파트 매매시 가격·시기에 대한 불확실성이 크지만 교환은 마음 맞는 상대방만 찾는다면 안전하게 거래할 수 있다"고 설명했다. 이어 "아파트 교환 시 양측 매물에 대한 감정평가가 이뤄지는데 감정가액에 따라 양측 모두 취득세 등의 부담을 낮추는 효과를 볼 수도 있다"며 "물물교환 형태인 만큼 복잡한 자금조달계획을 세우지 않아도 된다"고 덧붙였다.
다만 같은 단지라도 동·층·향 등에 따라 가치가 다르다보니 현실적으로 조건이 맞는 상대를 찾기는 쉽지 않다. 이에 따라 가격대가 비슷하거나 조금 저렴한 매물로 갈아타는 수요가 늘어날 것이란 전망도 있다. 앞서 예로 든 래미안퍼스티지를 현재 시세대로 매도한 뒤 비슷한 가격의 아파트를 다시 매입할 경우 양도세 2억4185만원, 취득세 약 1억8480만원 등 총 세 부담은 4억2665만원 수준이다. 이는 2029년 예상 양도세의 절반에 불과하다.
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우 전문위원은 "교환 거래는 실무적으로 차익 산정과 조건 협의가 쉽지 않다"며 "반면 일반 매매를 통한 갈아타기는 양도세 부담을 줄이면서 향후 집값 상승 가능성도 기대할 수 있어 수요가 늘어날 것"이라고 말했다. 이어 "세제 개편으로 보유세 부담까지 커지는 만큼 같은 단지 내에서 면적을 줄여 옮기는 다운사이징도 증가할 가능성이 있다"고 귀띔했다.
