올해 공동주택 공시가격 상승으로 서울 아파트 보유세 부담이 크게 불어날 전망이다. 특히 강남권 고가 아파트는 종합부동산세 영향까지 겹치면서 세 부담이 전년 대비 약 50% 급증하고 마포·성동 등 이른바 한강벨트 지역 아파트도 세 부담이 30% 안팎 늘어나는 것으로 나타났다.
17일 국토교통부가 발표한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'에 따르면 올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16% 상승했다. 서울 아파트 공시가격은 18.67% 올라 전국 평균의 두배 수준을 기록했다. 특히 강남·서초·송파 등 강남3구 아파트는 공시가격이 24.7% 뛰며 전국 최고 상승률을 보였다.
공시가격 상승은 보유세 증가로 직결된다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합산한 세금으로 공시가격이 오르면 과세표준과 세율 적용 구간이 동시에 높아진다. 특히 공시가격 12억원을 넘는 주택은 종부세 대상이 되면서 세 부담 증가 폭이 더 커진다.
국토교통부가 1주택자를 기준으로 보유세를 추산한 결과 주요 단지에서 세 부담 증가가 뚜렷하게 나타났다. 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡는 추정 보유세액이 지난해 1829만원에서 올해 2855만원으로 1026만원(56.1%) 불어났다. 강남구 압구정동 신현대9차 전용 111㎡ 역시 보유세액이 1858만원에서 2919만원으로 1061만원(57.1%) 늘었다.
송파구 잠실엘스 전용 84㎡는 582만원에서 859만원으로 277만원, 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 289만원에서 439만원으로 150만원 각각 보유세액이 증가했다. 성동구 서울숲리버뷰자이 전용 84㎡ 역시 307만원에서 475만원으로 168만원, 용산구 이촌동 한가람아파트 전용 84㎡는 477만원에서 676만원으로 199만원 늘었다.
반면 노원구 풍림아파트는 66만원에서 71만원으로 5만원 늘어 증가 폭이 제한됐고 강북구 두산위브 트레지움은 65만원에서 69만원으로 소폭 상승하는 데 그쳤다.
고가 주택은 종부세 영향으로 세 부담이 급증하는 반면 중저가 주택은 재산세 중심 구조로 증가 폭이 제한되는 양극화가 뚜렷하다. 공시가격 12억원 초과 주택도 31만7998가구에서 48만7362가구로 늘어나며 종부세 대상이 크게 확대될 전망이다.
머니투데이가 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 진행한 시뮬레이션에서도 비슷한 흐름이 확인됐다. 예상 세액은 1세대 1주택자를 기준으로 공정시장가액비율 종부세 60%, 재산세 45%를 적용해 산출됐다.
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강남권 주요 단지는 수백만원 단위 증가가 일반화된 모습이다. 서초구 반포자이 전용 84㎡는 보유세액이 1274만8239원에서 1723만7414원으로 448만9175원(35.21%) 증가했다. 아크로리버파크 전용 84㎡ 역시 1571만8041원에서 2190만0541원으로 618만2500원(39.33%) 늘었다. 전용 112㎡는 2841만4904원에서 3695만7908원으로 854만3004원 늘었다.
강남구 대치동에서도 유사한 흐름이 이어졌다. 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 1046만5043원에서 1474만1053원으로 427만6010원 증가했고 전용 114㎡는 1949만9211원에서 2743만5131원으로 793만5920원 늘었다. 도곡렉슬 전용 120㎡도 1070만4011원에서 1502만8008원으로 432만3997원 증가했다.
재건축 단지도 상승 폭이 컸다. 송파구 잠실주공5단지 전용 82㎡는 867만1316원에서 1257만3365원으로 390만2049원(45.00%) 증가했고 강남구 은마아파트 전용 84㎡도 703만6205원에서 1003만2564원으로 299만6359원(42.58%) 늘었다.
초고가 주택은 세 부담 증가가 더 컸다. 용산구 한남더힐 전용 235㎡는 보유세가 5940만5673원에서 7632만8650원으로 1692만2977원 증가했다.
한강벨트 아파트는 30% 안팎 증가 흐름을 보였다. 마포래미안푸르지오 전용 114㎡는 441만8325원에서 589만7020원으로 147만8695원(33.47%), 전용 84㎡는 299만6163원에서 388만1158원으로 88만4995원(29.54%) 각각 보유세액이 늘었다. 성동구 옥수동 래미안리버젠 전용 84㎡는 325만4994원에서 449만9708원으로 124만4714원(38.24%) 증가했다.
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "강남·서초·송파 등 고가 주택은 보유세가 전년 대비 40~50% 수준으로 증가하고 마포·성동 등 한강벨트도 30~40% 수준 증가가 예상된다"며 "공시가격 상승과 종부세 영향이 겹치면서 체감 세 부담은 더 크게 느껴질 것"이라고 말했다.
특히 일부 중고가 아파트에서는 이른바 '세금 문턱 효과'가 나타날 수 있을 것으로 예상된다. 공시가격이 9억원을 넘는 순간 재산세 감면 대상에서 제외되기 때문이다. 이 기준을 넘기 전까지는 낮은 세율이 적용되다가 기준을 넘으면 일반 세율이 적용되면서 세 부담이 단번에 크게 불어난다.
예를 들어 공시가격이 8억9000만원에서 9억1000만원으로 소폭 상승한 경우 감면 혜택이 사라지면서 세액 증가가 공시가 증가 수준을 크게 웃돌 수 있다. 이 때문에 서대문, 마포 상암, 동작 상도, 영등포 등 일부 지역에서도 보유세 증가율이 30% 안팎까지 확대될 가능성이 있다.
