오랫동안 문제 없이 사용해 온 내 땅의 경계가 어느 날 갑자기 달라졌다면 어떻게 대응해야 할까. 지적재조사 사업이 전국적으로 진행되면서 이런 분쟁이 급격히 늘고 있다. 문제는 경계결정에 이의가 있음에도 절차를 몰라 제때 대응하지 못하고 권리를 잃어버리는 토지 소유자들이 적지 않다. 이어지는 칼럼은 실제 경계 문제가 발생했을 때 반드시 알아야 할 법적 대응 절차와 실제 법원의 판례를 짚어본다.
법원의 판단
전반적인 행정소송 원고 승소율이 상당히 낮은 수준이나, 지적재조사 경계결정 취소소송에서는 원고 승소 사례가 상당수 있다. 특히 두 가지 요건이 모두 갖추어진 경우 승소 가능성이 높아진다. 첫째는 측량 전부터 인접 토지 소유자 사이에 경계 분쟁이 존재했다는 사실이고, 둘째는 경계결정 결과가 폐쇄지적도 등 등록 당시 공식 측량기록과 다르다는 사실이다.
최근 판결 중 지상경계가 실제 소유권이 미치는 경계와 일치한다는 점에 다툼이 없다고 인정하기 어려운 경우까지 행정청이 일방적으로 경계를 설정하여 토지 소유자의 소유권을 사실상 박탈하는 것은 지적재조사법의 취지에 부합하지 않는다고 판시하며 원고 편을 들었다.
반면 패소 사례는 측량 이전부터 경계 다툼이 있었다고 볼 수 없다고 판단되거나 경계설정 기준 위반이 입증되지 않은 경우 원고가 패소했다. 결국 측량 전 분쟁 존재와 공식 기록과의 불일치를 얼마나 구체적으로 입증하느냐가 승패를 가른다.
경계확정의 소(민사)와 행정소송, 무엇을 선택해야 하나
경계 분쟁이 생기면 지적재조사가 진행 중이거나 경계결정이 내려진 상황에서는 행정소송을 우선해야 한다. 이유는 명확하다. 경계확정의 소를 제기하더라도 법원은 특별한 사정이 없는 한 현행 지적도, 즉 지적재조사 결과를 기준으로 경계를 확정한다.
경계결정 처분 자체의 위법성을 다투지 않은 채 민사소송만 제기하면 오히려 불리한 결과를 받을 수 있다. 올바른 순서는 행정소송으로 경계결정 처분을 취소한 뒤 재측량을 통해 올바른 경계를 확정하는 것이다. 민사 방해배제청구는 이와 별도로 동시에 진행할 수 있다.
시간이 곧 권리다. 지적재조사 경계결정은 한 번 확정되면 다툴 수 없게 된다. 경계결정 통지를 받은 날부터 경계가 확정되지 않도록 이의신청을 검토하고 더불어 행정소송도 함께 타진해야 한다. 내 땅 경계에 의문이 생겼다면 즉시 통지서 수령일을 확인하고, 폐쇄지적도와 측량 이력를 열람하며, 전문가와 상담하는 것이 첫걸음이다. 경계 문제는 방치할수록 손해가 커진다./ 글 로투마니(Lotumani)법률그룹 전세경 변호사