[머투초대석]"투자수익률은 금리2배"

　`서비스는 호텔처럼, 생활은 내집처럼'

　최근 호텔 수준의 서비스를 제공하는 임대형 오피스텔인 `서비스드 레지던스'가 부동산 업계에 새 바람을 불어 넣고 있다. 투자자들에게는 은행금리의 2배가 넘는 수익률을 보장하고, 임차인에게는 새로운 개념의 신 주거공간을 제공하는 서비스드 레지던스 사업은 부동산 개발사업의 새로운 모델로 부상하고 있다. 서비스드 레지던스 개발사업의 선두주자로 꼽히는 코업(주) 임근율 대표를 만나 관련 사업의 현황과 전망을 들어본다.

　-최근 대대적인 TV광고를 통해 코업레지던스에 대한 인지도가 높아지고 있다. 이 주거상품의 특징과 장점은.

　▶코업레지던스는 신세대 도시인과 전문직 종사자, 외국인 등을 상대로 한 임대형 오피스텔의 새로운 브랜드다. 임차인에게는 호텔식 서비스를 상대적으로 저렴한 가격에 제공하고 그에 따른 임대수익을 다시 투자자들에게 돌려주는 `서비스드 레지던스`의 한국형 모델이다. 현재 오픈한 코업레지던스의 경우 세탁물 처리와 스케줄 관리, 청소 등은 물론 휘트니스 시설과 비즈니스 지원시설 등 다양한 부대시설을 운영하고 있다.

　-새로운 컨셉인데 특별히 이러한 서비스드 레지던스 사업에 주목하게 된 배경은.

　▶이 사업은 부동산 개발회사 입장에서는 리스크가 거의 없는 사업이다. 오피스텔과 주상복합 등은 분양 수익만을 노리는 사업이다. 회사 입장에서는 분양수익 이외에 다른 수익을 얻는 게 불가능하다. 하지만 서비스드 레지던스 사업은 입주후 임대관리사업을 통해 추가적인 수익을 얻을 수 있다. 실제 코업레지던스는 입주후 임대 관리를 통해 수수료 수입을 얻고 있다. 분양수익과 임대관련 수익을 동시에 얻을 수 있다는 것은 사업자 입장에서는 큰 매력이다.

-지금까지 얼마나 분양했나. 코업레지던스만의 경쟁력은 무엇인가

　▶코업레지던스는 지난 2001년부터 서울에서만 총 8개 단지, 2500여실을 분양한데 이어 향후 서울에서만 총 5000실을 공급할 계획이다. 이처럼 성공적인 공급 확대가 가능한 이유는 코업레지던스가 안정적인 임대수익을 노릴 수 있는 투자상품이기 때문이다. 현재 코업레지던스의 투자자들은 분양가 기준으로 10% 이상의 수익을 올리고 있다.

-10%대 임대수익이라면 상당히 높은 수준이다. 구체적으로 실제 입주한 코업레지던스를 예로 설명해달라

　▶코업레지던스는 분양 후 입주를 앞둔 시점에서 2년 단위로 분양자들과 임대 위탁관리를 체결한다. 이때 구체적인 수익률이 결정되는데 현재 지난 1월 입주한 휘경동 코업레지던스 투자자는 12.12%, 지난 7월 입주한 을지로 코업레지던스 투자자는 10%의 확정수익률을 향후 2년간 제공받는다. 을지로의 경우 1억원을 투자한 분양자가 연 1000만원의 수입을 올릴 수 있는 셈이다.

　-그렇다면 입주 2년후에도 입주 초기와 같은 수익률을 확보할 수 있을지가 중요한데, 가능한가?

　▶코업레지던스의 인지도가 낮은 초기에는 회사가 공실부분을 책임지면서 수익률을 보장하는 측면이 없지 않다. 하지만 코업레지던스 입주단지가 늘고 회사차원에서 적절한 홍보대책을 마련하면 공실이 크게 줄 것으로 보인다. 현재 코업레지던스는 내년 하반기까지 총 6개 단지를 입주시킬 예정이며 TV광고 등도 더 확대할 방침이다. 따라서 코업레지던스 인지도가 크게 확산되면 2년후에도 안정적인 수익률 보장이 가능할 것이다.

　-인지도가 확산된다고 해도 월 임대료가 100만원이 넘는 코업레지던스의 임대층은 제한적이라는 견해가 있는데.

　▶그렇다. 코업레지던스는 임대용 주거건물 가운데 임대료가 가장 비싼 편에 속한다. 따라서 임대층도 제한적일 수밖에 없다. 코업은 이를 해결하는 방법으로 소위 `코업족`을 생각했다. `코업족`은 자기만의 특별한 주거서비스를 요구하는 주거 명품족을 일컫는다. 코업레지던스의 주거 품질은 주거 명품족을 만족시킬 수 있는 수준이다. 이들을 상대로 새로운 임대 문화를 만들어가면 고정 임대층은 충분히 확보할 수 있을 것으로 생각된다.

　-향후 코업레지던스 추가 개발 계획은

　▶최근 서울지역 땅값이 크게 올랐다. 이 때문에 이미 오피스텔과 주상복합아파트를 추진중인 곳 가운데 늘어난 부지 매입비용을 감당할 수 없어 사업이 유보된 곳이 많다. 이런 추세가 1년이상 계속되면 분양수익과 임대관련 수익을 동시에 노릴 수 있는 서비스드 레지던스가 상대적으로 경쟁력을 가질 것으로 예상된다. 현재 분양중인 을지로 6가 코업레지던스도 이러한 시장 흐름이 반영된 곳 중 하나다. 일단 내년 상반기까지 서울지역 3∼4곳에서 코업레지던스를 추가 분양할 계획이다.

　-코업레지던스가 새로운 주거문화로 정착되기 위해 보완되야 할 점이 있다면.

　▶아직까지 투자자들과 임차자 모두 서비스드 레지던스를 잘 모르는 편이다. 일례로 회사측에서 투자자들에 제시하는 2가지 임대수익 지급방식 중 운영수익 인센티브보다는 확정수익률을 더 선호한다. 그러나 레지던스 인지도가 제고되고 임대가 활성화하면 당연히 확정수익률은 낮고 실제 운영수익 인센티브가 높은 방식으로 계약이 이뤄질 것으로 본다. 이를 위해서 본사 차원에서 새로운 마케팅 전략을 펼칠 예정이다. 코업 레지던스가 일정 공급규모에 달하면 `코업족`을 대상으로 새로운 사업을 펼칠 계획이다. 예컨대 `코업족`만을 위한 전문 쇼핑몰이나 음식점, 문화공간 건립 등을 준비중이다.

　-지방은 서비스드 레지던스 사업의 불모지와 다름 없는데 진출 계획은 갖고 있는지.

　▶우선 서울지역에서 1차 목표인 5000실 공급이 실현되면 지방 광역시를 중심으로 공급을 확대할 방침이다. 전국 6대 광역시에 상징적으로 1개단지씩 공급할 예정인데 이때 투자비용은 현지 투자자가 대고 회사차원에서는 운영 노하우와 위탁 관리만을 담당하는 새로운 개발을 시도해볼 계획이다. 전국 유명 관광지에서 콘도 개념의 레지던스 분양도 고려하고 있다. 이미 강원도 평창에서 코업레지던스를 분양해본 경험이 있기 때문에 노하우가 있는 상태로 내년부터 사업에 착수할 예정이다.

　대담〓건설부동산부 남창균 차장