해외 부동산 펀드, 원금 전액손실·배당금 지급 중단·중도회수 제한 등 위험
청약신청서에 "이해했음" 서명시 배상받기 어려워…투자주의 당부
#A씨는 B증권사 직원으로부터 "투자대상이 부동산이라 원금 손실 걱정 없이 안전하다"는 설명을 듣고 해외 부동산펀드에 가입했다. 하지만 원금 전액 손실이 발생했다.
금감원은 증권사 직원이 투자권유 시 "부동산에 투자하니까 원금 손실이 날 일이 없다"는 취지의 단정적 표현을 통화 녹취를 통해 확인했다. 이에 따라 부당권유 금지 위반으로 증권사에 손해배상 책임 일부를 인정했다.
A씨 사례처럼 부동산펀드의 투자대상이 부동산이라는 이유로 안전하다고 오인할 수 있으나 원금 전액 손실 사례 등 관련 분쟁민원이 꾸준히 나타나고 있다. A씨는 증권사의 부당권유 사실이 확인돼 손실을 일부 배상받았으나 원금 전액 손실, 배당금 지급 중단, 중도 회수 제한 등 위험이 있어 투자에 유의해야 한다.
금감원은 10일 해외부동산 공모펀드 관련 분쟁민원이 꾸준히 접수되면서 분쟁사례를 통해 부동산펀드 투자자가 유의해야 할 사항을 안내하고 나섰다.
해외 부동산펀드는 투자대상이 부동산이더라도 결코 안전하지 않다고 강조했다. 해외 부동산펀드는 현지 금융기관으로부터 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 많다. 선순위 대출 만기까지 대출상환이 이뤄지지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제 매각할 수 있다. 이렇게 되면 대출금을 우선 상환한 뒤 잔여금액만 투자자에게 돌아가게 되므로 원금 전액 손실이 발생할 수 있다.
배당금 지급 중단도 유의해야 한다. 현지 대출약정에 따라 임대수익이 투자자에게 배당되지 않고 대주(貸主)에게 우선 귀속되는 캐시 트랩이 적용될 수 있다. 캐시 트랩은 담보인정비율(LTV) 초과, 공실률 상승 등 특정 이벤트 발생 시 적용되며 이 경우 배당금 지급이 중단될 수 잇다.
중도에 투자금을 회수하기 어렵다는 점도 주의해야 한다. 부동산 펀드는 만기 전까지 투자금 회수가 제한되는 환매금지형 펀드로 설정되는 경우가 많기 때문이다. 일부 펀드는 증권시장에 상장되기도 하지만 유동성이 부족해 거래가 체결되지 않거나 펀드 가치 대비 낮은 가격에 매도될 수 있다.
관련 사례로 중도 환매를 요청한 투자자가 관련 설명을 듣지 못했다며 불완전판매에 해당한다고 민원을 넣었으나 금감원은 환매 거절이 부당한 업무처리였다고 보기 어렵다고 결론냈다. 투자설명서에 중도 환매가 제한된다는 내용이 기재돼 있었다.
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더불어 펀드 만기 이후에도 부동산 매각, 청산 절차 진행에 따라 투자금 회수가 지연될 수 있고 펀드 만기 연장 시 임차인 퇴거, 공실 위험이 커져 원금 손실이 발생할 수 있다.
청약 신청서에 "설명을 듣고 이해하였음"을 자필로 기재한 경우 설명의무 위반을 이유로 한 배상책임이 인정되기 어렵다는 점도 주의점으로 꼽힌다. 또 다른 투자자는 증권사 직원이 안내해 "듣고 이해하였다"고 서명했을 뿐 원금 손실 가능성 등 설명을 듣지 못했다며 배상책임을 주장했으나 받아들여지지 않았다. 금감원은 자필 서명은 투자자가 상품의 주요 내용과 위험을 충분히 설명 듣고 이해한 후 자발적으로 투자를 결정했다는 의사표시로 해석된다고 설명했다.
금감원 관계자는 "해외 부동산펀드는 원금 전액 손실이 가능하고 중도 회수가 제한되므로 원금 보전을 추구하거나 단기 자금을 운용하는 투자자에게는 적합하지 않다"며 "투자기간, 감내 가능한 손실 수준 등을 스스로 점검한 뒤 가입 여부를 최종 결정해야 한다"고 강조했다.
