[기고]부동산 시장, 어떻게 봐야하나

지난해 10ㆍ29대책 이후 전체적인 부동산 경기는 하향 안정세를 보이고 있다. 하지만 강남 재건축 시장은 불안요인이 완전히 사라지지 않은 듯 보인다. 또 일부 주상복합 분양시장은 과열 양상마저 빚고 있다.

그렇다면 현재 부동산 시장의 진면목은 무엇일까. 본격적인 안정국면에 진입한 것일까 아니면 일시적인 조정국면일까. 부동산 시장을 제대로 읽어내기 위해서는 경기상황과 금융시장 환경, 수요과 공급 등을 종합적으로 살펴봐야 한다.

우선 전체 경기 상황을 들여다 봐야 한다. 현재 경기는 지난해 4/4분기에 저점을 통과한 후 회복기에 진입하고 있는 상태라고 할 수 있다. 따라서 경기순환적 관점에서 보면 부동산 경기 회복은 내년 하반기 이후가 될 것이다. 부동산 경기가 일반경기보다 선행하는 경우도 있지만 이런 상황은 앞으로 다시 나타나기 어려울 것이다.

경기 못지않게 중요한 변수는 금융시장의 동향이다. 97년 외환위기 이전에 우리나라 주택시장에서 금융의 역할은 주택기금에 의한 주택자금대출이 건설자금으로 사용되는 것이 전부였다고 해도 과언이 아니다. 하지만 2000년 이후 부동산담보대출의 폭발적 증가는 금융시장과 부동산시장의 관계에 큰 변화를 가져왔다. 금리변동에 따라 부동산 값이 좌우될 가능성이 높아진 것이다.

이에 따라 정부는 지난해부터 주택자금대출의 억제책(LTV비율 60%에서 40%로 축소)을 사용하기 시작했고 최근 경기회복에 따른 금리인상 가능성 등이 제기되면서 이전에 비해 주택자금대출의 증가 속도가 크게 둔화되고 있다.

<? include "http://www.moneytoday.co.kr/notice/click_money.html"; ?> 거시적인 변수를 제외하면 부동산 경기는 국지적인 성격이 강하기 때문에 수요와 공급의 영향이 가장 크다고 할 수 있다. 주택의 수요측면에서 보면 우리나라는 여전히 주택보급률이 높지 않고 전세 세입자 등 새로운 주택 대기수요가 상당수 존재하기 때문에 주택에 대한 초과수요 현상은 앞으로도 지속될 가능성이 높다. 다행인 것은 올해 입주물량이 상대적으로 가격 폭등기에 비해 크게 증가하고 있으며 주상복합아파트나 주거용 오피스텔 등 아파트 대체 상품의 공급도 늘고 있다는 점이다.

그렇지만 최근 부동산 경기가 침체에 빠지면서 다시 분양 물량이 줄어들고 있다. 건교부에 따르면 올들어 4월까지의 주택공급물량은 8만2000가구로 지난해 동기대비 60% 수준에 불과하다. 재건축 규제에 따라 내년부터는 일부지역에서 공급부족이 발생할 가능성이 높다. 특히 아파트는 분양시점에서 2~3년 뒤에 입주를 하기 때문에 이로 인한 공급부족 현상이 되풀이 될 수 있다.

정부는 부동산 투기를 잡아 서민주거를 안정시키겠다는 입장을 일관되게 견지해 오고 있다. 올 들어서도 주택거래신고제를 비롯해 다양한 조치들을 내놓고 있다. 이런 규제정책은 전체적인 경기하강과 맞물리면서 부동산 시장의 하향 안정세에 기여하고 있다. 다만 중장기적으로 이러한 규제 위주의 주택정책이 지속될 수 있을지가 관건이다.

수요자들도 지나친 가격상승과 일부지역의 거품가격 형성에 따라 조심성이 커지면서 관망세가 늘고 있다. 그 결과 향후 부동산 경기는 하강 내지 정체를 나타낼 것으로 보인다. 따라서 실수요가 아닌 부동산 투자는 신중을 기해야 한다. 바닥에 근접했다는 생각보다는 부동산 경기 회복이 상당기간 걸릴 수 있다는 점을 감안, 장기투자를 전제로 한 시장 접근이 바람직할 것이다.