지난해 8월 정부의 부동산안정화 조치로 건설업계를 비롯한 부동산시장이 침체상태를 지속하고 있다. 그러나 장기적으로 부동산시장의 안정을 획득하기 위해서는 양질의 부동산을 지속적으로 공급할 필요가 있다.
특히 최근 다시 상승 조짐을 보이고 있는 강남권을 중심으로 한 초과수요 해소를 위해서는 계획적인 주택의 공급이 신속히 해결돼야 할 것이다.
물론 중앙정부와 지방자치단체에서는 중장기 국토개발계획을 중심으로 부동산공급을 추진하고 있다. 그러나 이를 실현하는 개별 민간회사들 입장에서는 냉각된 시장의 반응을 무시할 만큼 충분한 여력이 없다.
이를 해결하고자 관련 규제를 완화하는 경우 개발자금을 금융기관을 통한 단기차입에 의존하는 민간 부동산공급업자의 입장에서는 막대한 금융비용의 부담을 축소하고자 단기경영전략에 따라 사업을 진행, 당초 의도와는 달리 난개발로 발전될 가능성마저 있다.
특히 이와 같은 현상은 국내시장에서와 같이 개발업자에 대한 금융시장의 신용도가 낮은 상황에서는 더욱 현저하게 나타날 수 있다.
프로젝트 파이낸싱은 대형 개발사업에 참여하는 참가자들간의 부도위험을 프로젝트로부터 격리해 해당 프로젝트의 사업성을 담보로 자금을 조달하는 선진금융기법이다.
당초 국가대형과제를 중심으로 활용되던 프로젝트 파이낸싱은 외환위기 직후 건설회사들의 부도위험으로부터 사업을 분리해 안정적으로 주택공급사업을 지속하고자하는 의도에서 도입이 적극 권유됐다.
프로젝트 파이낸싱은 다수의 이해관계자가 참여함으로써 충분한 경험이 없는 경우 사업진행이 어려운 단점이 있으나 개별 참가자의 단기적 영업전략에 따라 개발방향이 전환되거나 부실화되는 문제가 해소돼 안정적인 사업이 보장된다는 장점이 있다.
그러나 이 금융기법은 독립된 프로젝트의 사업성을 평가해 투자하는 새로운 투자방식으로 이에 익숙하지 못한 우리시장에서는 근본 취지와는 달리 변형된 형태로 기대보다 더딘 속도로 전개돼왔다.
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아직까지 국내 부동산시장에서 프로젝트 파이낸싱으로 자금의 지원이 이루어지는 사례는 대부분 대형 건설회사의 책임시공보증이 첨부되는 경우에 한정해 제한적으로 이루어지고 있다. 아울러 기대보다 금융기관의 참여가 부족하여 개발초기에서 분양시점까지 단기간의 브릿지 론(bridge loan) 성격에만 소극적으로 지원되고 있는 실정이다.
프로젝트 파이낸싱의 성공적 정착을 위해서는 금융회사의 적극적 참여를 통한 안정적인 자금조달이 필수적이다.
지난 2001년 정부는 금융회사의 동일인 여신한도 등 자산운용상 제한으로 지원이 어려운 부분을 해소하고 금융지원 및 세제상의 혜택을 부여하는 내용 등을 골자로 하는 '프로젝트금융투자회사법'을 마련하고자 하였으나 법제화에 실패했다.
이와 같은 상황에도 불구하고 한국토지공사를 비롯한 공공기관을 중심으로 다양한 프로젝트 파이낸싱의 시도가 지속돼 왔다.
프로젝트 파이낸싱은 특히 공공.민간합동의 개발사업에서 긍정적인 효과가 기대된다. 자금조달 상의 편리함 외에도 민간의 창의성 및 업무효율성을 확보하는 한편 공공부문의 사업주도로 개발목표에 따라 사업을 안정적으로 진행함으로써 민간에만 맡기는 경우 발생될 부작용을 최소화할 수 있기 때문이다.
따라서 이와 같은 장점을 감안할 때 정부는 프로젝트 파이낸싱을 활성화할 수 있도록 관련 제도의 정비를 서둘러야 할 것이다. 아울러 제도가 정비돼 시장에 완성된 모습으로 정착하기까지 토공 등 공공기관들이 보다 적극적으로 선도할 필요가 있다.