양도세 피하려다 증여세 낼 수도

*여포의 어머니는 주택 1채를 가지고 있는데, 올해 아파트 한 채를 더 살 계획이다. 새로운 주택을 어머니 명의로 할 경우 1세대 2주택자가 되어 양도소득세를 많이 내게 된다는 생각에 여포 명의로 아파트 매매 계약을 했다. 여포는 올해 스물 아홉 살이고 그동안 대학원을 다니느라 벌어 놓은 돈이 없다. 그런데 공명세무사는 양도소득세를 줄여보려다 당장 증여세를 더 많이 내게 될 수도 있으니 주의하라고 조언한다.

올해부터 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 중과세 제도가 실시되므로 기존에 주택을 가지고 있던 사람이 새로운 주택을 추가로 더 사려면 상당한 심리적 부담감을 느끼게 된다.

나중에 집을 팔 때에 양도소득세를 50% 내야 한다고 생각하면 세금 부담이 너무 커서 주택의 추가 구입을 꺼리게 되는 것이다. 그래서 위의 여포의 어머니처럼 자녀 명의로 주택을 구입하려고 계획하는 경우도 많다.

그런데, 이처럼 자녀 등의 명의로 주택을 구입하고자 할 때에는 증여세 문제가 없는지 반드시 미리 검토해야 한다. 국세청에서는 주택이나 건물, 토지 등의 부동산을 취득한 사람이 최근 5년 동안 벌어들인 소득과 그 부동산의 취득 비용을 분석하여 자금출처가 불명확한 경우 부모님으로부터 증여받은 것으로 본다.

부동산의 취득 자금이 10억원 미만인 경우에는 자금 출처가 80% 확인되어야 하며 취득자금이 10억원 이상인 경우에는 전체 부동산 취득가액 중 2억원을 뺀 나머지 금액에 대해 취득 출처가 명확하게 밝혀져야 한다.

예컨대 여포가 최근 5년간 벌어들인 돈은 없는데 갑자기 2억원짜리 아파트를 취득했다면 이는 국세청이 아닌 다른 누가 보더라도 부모님으로부터 받은 돈으로 산 것이라고 판단하게 되는 것이다. 그런데 그 2억원 중 1억 6천만원에 대해서 자금 출처를 소명할 수 있다면 그 부동산은 증여받은 것으로 보지 않는 것이다.

그래서 자녀 명의로 주택을 살 때에 자녀 명의로 주택담보 대출을 받는 경우도 있다. 그러나 이 경우, 대출로 인한 이자 비용과 증여세 부담액을 비교해 본 후 대출실행 여부를 결정해야 한다. 대출을 받으면 세금을 줄일 수 있다고 맹목적으로 믿고 행동하다가 나중에 이자가 세금보다 더 많아질 수도 있는 것이다.

취득한 부동산의 가격이 일정 금액 이하인 경우에는 자금출처 소명을 하지 않아도 된다. 부동산을 취득한 사람이 세대주인 경우, 30세에서 40세 사이인 경우에는 2억원 이하의 주택, 5천만원 이하인 기타 부동산에 대해서 자금출처 조사를 하지 않는다.

40세 이상의 세대주에 대해서는 4억원 이하의 주택과 1억원 이하의 기타 부동산이 그 대상이며 세대주가 아닌 경우에는 그 금액이 더 낮아진다. 또한 30세 미만인 자가 부동산을 취득한 경우에는 5천만원 이하의 주택과 3천만원 이하의 기타 부동산에 대해 자금출처 조사가 배제된다. 다만 이러한 기준금액 이내라고 하더라도 객관적으로 증여했다는 사실이 확인되면 증여세가 과세된다는 점에 주의해야 한다.

미성년자 등에게 부동산 등 재산을 증여한 경우에는 단순한 서면확인이 아닌 사실상의 자금출처 조사를 받게 된다. 따라서 경우에 따라서는 차라리 2주택자가 되는 것이 당장 증여세를 내는 것보다 더 세금이 적게 나올 수도 있는 것이다. 세금을 고려하여 의사결정을 할 때에는 한가지만 생각하지 말고 여러 가지 경우를 다 검토해야 한다는 점을 항상 기억하도록 하자.