27일 머니투데이가 선정한 오늘의 베스트리포트는 채상욱 하나대투증권 연구원의 '3월, 4월 분양시장은 최근 7년 분양 중 가장 중요한 분수령'입니다.
채 연구원은 3~4월 분양시즌을 맞아 건자재주 비중확대를 추천했습니다. 그는 "3월 분양시장은 청약제도 개편과 주택순공급 감소 영향으로 분양경쟁율이 심화되는 것을 확인할 수 있는 시기이고 4월은 경쟁심화된 분양시장에서 분양가상한제가 폐지된 물량이 최초로 출회될 것"이라고 전망했습니다.
특히 9·1대책의 영향으로 주택교체가 2025년까지 지속해서 증가할 것이고 이에따라 건자재 시장 업사이클이 시작됐다는 의견입니다. 관심종목으로는LG하우시스(29,200원 ▲450 +1.57%),KCC(558,000원 ▲28,000 +5.28%),동화기업(10,230원 ▲50 +0.49%),성신양회(9,520원 ▲80 +0.85%),쌍용양회,한일시멘트(17,790원 ▲130 +0.74%)를 꼽았습니다.
다음은 보고서를 요약한 내용입니다. ☞3월, 4월 분양시장은 최근 7년 분양 중 가장 중요한 분수령
3월, 4월 분양시장이 최근 7년간의 분양 중 가장 중요한 분기점이 될 것이라는 게 하나대투증권의 판단이다. 이유는 3월 분양시장은 청약제도 개편과 주택순공급 감소 영향으로 분양경쟁율이 심화되는 것을 확인할 수 있는 시기이고, 4월은 경쟁심화된 분양시장에서 2007년 9월부터 시행됐던 분양가상한제가 폐지된 물량이 최초로 출회되기 때문이다.
분양가상한제 폐지는 주택마진 변화의 트리거가 될 것이다. 2007년 9월 이후 분양가 상한제 적용 전 매출총이익률(GPM) 15~18%의 주택마진은 상한제를 통해 마진을 통제받으며 8~10%로 눌렸다. 상한제의 기본 원리는 '제조원가법'이기에 '초과마진'이 구조적으로 불가능한 것이다.
그러나 오는 4월 분양가상한제 폐지 후 분양성과에 따라 향후 주택의 매출총이익은 '시장가격에 분양한 이유'로 상승 및 하락가능성이 발생한다. 특히 당사는 이 부분을 상승전망하고 있고 4월 이후 분양을 통해 확인될 것이다.
하나대투증권이 주택·부동산 시장 분석을 통해 시장에 지속적으로 제공하는 시사점과 투자포인트는 요약하면 두개다. 첫째 주택총분양(순분양+교체)은 9·1대책 영향으로 교체가 급증하며 2025년까지 지속해서 증가할 것이고 이에따라 건자재 시장 업사이클이 시작됐으므로 건자재주에 대한 비중확대를 추천한다.
둘째는 건설업이 2008년 해외를 주수익원으로 전환했다면 올해는 주택을 다시 주수익원으로 전환시키는 7년만의 변화과정을 겪을것이다. 4월 성과에 따라 건설사별 밸류에이션 격차가 해소된다는 것이다. 하나대투증권은 건자재주에 대해서는 확신을 건설업 변화에 대해서는 긍정의 기대감을 가지고 있다.