흔들리는 '부동산 불패신화'…선택은?

"지난해 10월 16억4500만원에 거래됐던 강남구 대치동 개포우성1단지 31평형은 올해 2월 2억원이상 떨어진 13억7500만~14억5500만원에 매매가 이뤄졌다."(관련기사☞서울 재건축, 날개없는 추락)

"강남구 개포동 개포주공1단기 13평형은 지난해 12월보다 6000만원 싼 7억1000만원에 거래됐다."(관련기사☞실거래가 '중대형 내리막 vs 소형 버티기')

'부동산 불패신화'가 최근 곳곳에서 흔들리는 조짐을 보이고 있다. 이 같은 분위기에서 갈곳없는 부동자금이 주식시장으로 발길을 돌릴 가능성이 높다는 주장이 제기됐다.

삼성증권은 주택시장의 조정으로 가계 자산운용의 2차 변화와 맞물려 부동자금이 주식시장으로 흘러들어올 것이라고 4일 밝혔다.

오현석 삼성증권 투자정보파트장은 "부동산 시장의 경착륙 시나리오는 비현실적"이라며 "투자매력 감소로 부동자금은 새로운 투자처를 모색할 것"이라고 말했다. 그는 "가계 자산운용의 2차 변화와 맞물려 부동자금은 주식을 대안으로 선택할 것"이라고 주장했다.

자기실현적 패닉에 따른 과도한 주택 가격 하락이 가능하지만 가계의 뿌리깊은 부동산 선호현상은 자기실현적 패닉에 의한 주택가격의 경착륙을 막을 전망이다.

대출금리 상승에 따른 연체율 상승과 금융시스템 교란도 우려사항이다. '시장금리상승→담보대출금리 상승→이자비용 상승→대출연체율 증가→주택매물과 경매물건 증가→주택가격 하락과 금융권 부실여신 증가'의 악순환이다. 3월말 기준 주택담보대출 잔액이 218조원에 달하는 만큼 금리인상은 추가 부담을 야기할 것이다.

악순환은 시장금리의 지속적 상승과 주택담보대출 관련 부실이 광범위하게 금융권을 압박해야 한다. 그러나 삼성증권은 시장금리는 안정될 것이고 주택담보대출은 대출 증가세가 이미 꺾였고 수준 역시 통제 가능하다고 설명했다.

주택가격 하락에 따른 역 부의 효과도 우려사항이다. 민간소비 둔화 가능성때문이다. 블룸버그통신은 한국의 부동산발 경기침체를 경고하기도 했다. 블룸버그는 전날 앤디 무커지의 칼럼을 통해 "부동산시장 거품이 꺼지면 소비심리 악화, 경기침체로 이어질 것"이라고 보도했다(관련기사☞블룸버그, 한국 부동산발 경기침체 경고).

그러나 삼성증권은 주택가격이 상승했을 때 긍정적인 부의 효과가 있었는지 반문했다. 오 파트장은 "과도한 하락으로 연결되지 않은 이상 긍정적인 요인이 소비에 미치는 부정적 영향을 완충할 것"이라고 지적했다.

삼성증권은 완만한 주택가격 조정은 부동산에 대한 투자매력을 감소시켜 주식에 대한 관심이 높아질 수 있다고 주장했다.

오 파트장은 "예전처럼 '부동산 따로, 주식 따로' 관심분야가 나뉘지 않았고 포괄적인 자산 베이스에서 투자대안별 기대수익률에 따라 자금이 이동하고 있다"고 말했다.

그는 "방향만 정해지면 속도는 생각보다 빨라질 수 있다"며 "대세몰이를 주도할 수 있는 스마트한 자금은 이미 시장에 들어왔다"고 추정했다. 길게 보면 가계 자산운용의 2차 변화를 통해 장기 수급구도는 새로운 전기를 맞을 것이다.