美 상업용 모기지 시장에도 한파 오나

미국의 2분기 상업용 모기지 담보부 증권(CMBS) 연체율이 지난 2003년 이후 처음으로 상승했다.

서브프라임 모기지로 촉발된 주택 모기지 담보부 증권(MBS) 위기가 상업용 부동산까지 확대되는 전조가 아닌지 관심이 집중되고 있다.

CMBS는 금융기관이 업무용 빌딩이나 상가 호텔 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 대출채권을 기초자산으로 발행하는 증권이다.

주택담보부증권(MBS)이 서브프라임 모기지 채권 같은 주택저당채권을 기초자산으로 발행하는 증권이라면 CMBS의 담보 자산은 상업용 부동산이다. 일반적으로 MBS에 비해 담보가치가 높기 때문에 투자 리스크(위험)는 작다.

28일 월스트리트저널에 따르면 스탠더드앤푸어스(S&P)는 최근 보고서를 통해 2분기 CMBS 연체율이 전분기 대비 13% 증가했다고 밝혔다. 연체 금액은 1분기 146억달러에서 2분기 165억달러로 늘었다.

S&P는 아직 우려할 만한 수준은 아니라고 진단했다. 지난 2005년부터 올해 상반기까지 CMBS 발행이 공격적으로 늘었기 때문에 전체 발행 금액 대비 연체율은 낮다는 것이다. S&P는 "임대료와 공실률 추이를 볼 때 상업용 부동산의 펀더멘털은 아직 견조한 수준"이라고 설명했다.

하지만 서브프라임 모기지 채권이 부실화되는 전철을 밟을 수 있다는 우려감도 함께 제시했다. 금융기관들은 서브프라임 모기지를 대출할 때 지나치게 느슨한 기준을 적용해 갚을 능력이 없는 사람들에게도 채권을 남발, 서브프라임 모기지 부실의 씨를 뿌렸다.

S&P는 CMBS도 이런 우려가 있기 때문에 상업용 부동산 시장이 위축될 경우 문제가 커질 수 있다고 경고했다.

특히 지난 2005년부터 2006년 사이 발행된 CMBS의 연체율이 급등해 우려감을 키웠다.

지난해 발행된 CMBS 중 연체된 금액은 지난 1분기 6980만달러에서 2분기 1억9020만달러로 배 이상 늘었다. 2005년 발행된 CMBS의 경우 연체 금액은 1분기 1억3000만달러에서 2분기 2억5800만달러로 98% 급증했다. 이는 지난 98년의 최고 연체율을 깨는 기록이다.

신용평가사 DBRS의 에린 스태포드 부회장은 "금융기관들이 증권 발행 시 상업용 부동산의 담보 가치를 높게 평가해 발행을 남발했던 경향이 있었다"고 말했다.

무디스에 따르면 2분기 상업용모기지 채무자들의 대출금은 실제 자산가치의 117% 수준을 나타냈다. 이는 빌린 돈이 실제 부동산 가치보다 1.17배 많다는 것을 의미한다.