과거 부동산은 안전자산이었다. 하지만 이제 대도시의 부동산은 가격이 심하게 출렁이고 리스크가 큰 비안전자산으로 바뀌었다. 특히 투기적 수요가 많이 몰리는 서울과 수도권의 아파트 가격은 롤러코스터처럼 급등락을 반복하고 있다.
<부동산 미래쇼크>는 부동산으로 돈을 벌 수 있는 부동산 재테크 서적이 아니다. 급변하는 부동산 시장에서 개인이 부동산 자산을 지켜내기 위해 반드시 알아야 할 시장을 읽는 법과 투자 원칙, 그리고 그 전략을 다루고 있는 ‘리스크 관리서’다.
저자인 박원갑 스피드뱅크 수석부사장은 현 부동산시장의 가장 큰 특징을 ‘변동성의 일상화’라고 규정한다. 예기치 못한 가격 급등락이 자주 반복돼 시장 참여자들을 괴롭히고 시장을 혼란에 빠뜨리고 있다고 경고한다.
그러나 저자가 말하는 ‘부동산 쇼크’는 부동산 가격의 대폭락이나 일본식 버블 붕괴를 의미하지는 않는다. 양상을 바꿔가며 변화하는 예측 불가능한 시장의 위험성을 말한다.
책에서는 부동산시장의 변동성이 커지고 있는 이유에 대해 ▲부동산의 자산화와 스톡화 ▲부동산의 금융 종속화 ▲부동산정보 유통 속도의 가속화 ▲부동산시장의 글로벌화 ▲부동산 가격의 고평가 때문이라고 분석하고 있다.
따라서 부동산자산을 보유하고 있는 사람들이 달라진 시장의 패러다임을 이해하고 그에 대처할 수 있는 자신만의 혜안을 키워야 한다고 강조한다. 부동산시장의 큰 흐름이 어떻게 변하고 있는지, 시장을 움직이는 변수는 무엇인지, 또 그것이 어떤 결과를 가져오는지에 대해 스스로 이해하고 판단할 수 있어야 한다는 것이다.
저자가 시장의 변동성에 대응하기 위해 전하는 핵심적인 메시지는 다음과 같다,
▲부동산 정책, 단기변수로 전락했다. ▲금리 변동은 곧 수익률 변화다. ▲부동산의 팔할은 심리다. ▲장기적으로 주택 가격은 수급이 결정한다. ▲인구 변수는 거시적인 관점으로 보라. ▲주식 고수처럼 가격과 거래량의 관계를 살펴라.
아직까지도 많은 사람들이 부동산을 ‘내가 기댈 언덕’, ‘나를 지켜주는 마지막 보루’라고 생각한다. 하지만 저자는 “부동산은 더 이상 당신을 지켜주지 못한다”고 단언한다. 이제 부동산은 무조건적인 사랑의 대상이 아니라 관리의 대상이 돼야 한다는 것이다.
독자들의 PICK!
일상화된 변동성에 대처하기 위해 필요한 것은 보수적인 마인드와 리스크 관리의 지혜다. 저자는 조급함보다는 느긋함, 추격매수보다는 저가매수, 남의 돈을 많이 빌려 레버리지 효과를 극대화하기보다는 자기 자본의 비중을 높이는 전략을 구사해야 한다고 강조한다. 또 변동성이라는 외부의 충격파를 흡수할 수 있는 ‘마음의 버퍼’도 필요하다고 지적한다.
결국 균형적인 자산관리란 부동산이든 금융자산이든 한쪽으로 치우치지 않는 적절한 배분과 체계적인 리스크 관리다. 그리고 어떤 일이 있어도 원금을 잃지 않는 것이다.
◇부동산 미래쇼크/ 박원갑 지음/ 리더스북 펴냄/ 368쪽/ 1만6000원