[머니위크]상가투자 인기 왜?
상가시장이 달아오르고 있다. 3.22거래활성화 대책에도 수도권 집값이 약세를 보이자 아파트 대신 저렴한 LH상가나 주요 택지지구의 근린상가로 투자자들의 관심이 쏠리는 모습이다.
◆LH상가, 4일 동안 147억 '뭉칫돈', 낙찰률도 100% 육박
상가투자에 대한 열기는 LH공사가 공급하는 단지내상가를 보면 알 수 있다. 일반 근린상가와 달리 공개경쟁방식으로 입찰을 받기 때문에 낙찰가를 통해 경쟁률을 가늠할 수 있어서다.
상가업계에 따르면 이달 수원광교, 인천청라 등에서 공급한 LH상가 입찰에 사흘 동안 총 147억원이 몰렸다. 인천청라 A25단지 52억원, 수원광교 A19단지 48억원, 오산청호 24억원, 광주선운 21억원이 유입됐다.
낙찰률도 높았다. 이달 신규 공급한 51개 점포 중 오산청호 1개 점포를 제외한 모든 상가가 예정가격보다 높은 금액에 낙찰됐다.
입찰 경쟁률이 높아지면서 예정가의 3배가 넘는 금액에 낙찰되는 사례도 나왔다. 광교에서 공급된 예정가 1억7000만원의 2층 점포는 6억원이 훌쩍 넘는 가격에 낙찰됐다.
선종필 상가뉴스레이더 대표는 "최고 낙찰가율이 360%까지 치솟았다는 것은 투자자들의 열기를 극명하게 보여주는 것"이라며 "부동산시장 분위기가 전반적으로 침체된 상황이지만 이달 낙찰된 점포 대부분이 150%가 넘는 낙찰가율을 기록하는 등 수도권 상가시장은 과열 양상을 보이고 있다"고 말했다.
◆반값 세일하던 상가, 몸값 높아진 이유는?
상가시장은 지난 3월 분양 성수기를 맞으면서 활력을 찾았다. 올 초 비수기 동안 월 10개 안팎의 상가가 공급됐지만 지난달에는 19개소에서 전월 대비 공급량이 2배 이상 늘었다. 근린상가의 경우 지난해 6월 이후 가장 많은 공급이 이뤄졌을 정도다.
오랜만에 공급이 늘어난 것과 함께 수도권 주요 지역에서 공급이 이뤄졌다는 것도 인기 요인이다. 지난 3월에는 수도권에서 전체공급량의 84%인 16개소, 지방에서는 3개소가 공급될 정도로 수도권의 비중이 컸다.
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특히 인기 택지지구인 판교와 수원광교 등에서 물량이 쏟아졌기 때문에 투자자들의 관심이 집중됐다. 이들은 모두 1000가구 이상의 대규모 단지로 배후수요가 탄탄한 것도 이점으로 작용했다.
수도권 부동산시장 침체도 투자자들이 상가로 눈을 돌린 이유다. 이달 들어 서울을 비롯해 경기·인천의 아파트 매매가는 하락세를 보이고 있다. 부동산114에 따르면 이달 둘째 주부터 서울 아파트값은 2주 연속 0.02% 떨어졌다.
집값이 약세를 보이면서 신규분양시장으로도 자금이 유입되지 않는 실정이다. 이달 3000가구 대규모 합동분양을 실시한 김포한강신도시의 경우 미분양 적체로 청약 성적이 좋지 않지만 지난달 진행된 LH상가는 모두 팔려 대조를 이뤘다.
부동산 전문가들은 지금처럼 수도권 집값의 약세가 이어지면 아파트보다 높은 투자수익을 낼 수 있는 수익형 부동산으로 쏠림 현상이 심화될 것으로 보고 있다. 여기에 은퇴를 앞두고 새로운 사업이나 창업을 고민하는 베이비부머 세대까지 가세하면 상가에 대한 관심은 지속될 것이란 분석이다.
◆지금 투자해도 괜찮을까?
상가에 대한 관심이 높아지고 전망도 밝지만 오히려 투자 리스크는 커졌다. 오히려 과열된 시장에 뒤늦게 발을 들였다가 손해를 보는 경우도 발생할 수 있다.
최근 상가의 인기에 힘입어 분양가가 높아지면서 투자수익률은 하락할 가능성이 커졌다. 상가뉴스레이다에 따르면 올해 1분기 서울에서 분양 중인 상가의 지상 1~3층까지 평균 분양가는 전분기 대비 최소 3%에서 최고 15%까지 올랐다. 경기·인천도 4.7% 상승했다.
지난달부터는 가격 상승세가 더 가파르다. 지난달 신규 공급된 상가의 1층 분양가를 살펴보면 수도권 1층은 3.3㎡당 3050만원으로 전월 대비 9% 올랐다.
이에 따라 총 투자금액도 만만치 않다. 서울에서 지상 1층 상가를 분양받기 위해서는 약 8억3500만원이 필요한 것으로 조사됐다. 수도권 중대형 아파트 2채 가격과 맞먹는 금액이다. 경기·인천은 1층 상가가 3.3㎡당 2644만원으로 총 분양가로 따지면 평균 6억6600만원이 필요하다.
근린상가에 비해 상대적으로 저렴한 LH상가도 인기 택지지구의 경우 3억원 이상에 낙찰가가 형성돼 있다. 최근 입찰을 실시한 광교는 최저 2억8600만원부터 최고 8억5500만원에 팔렸다. 판교에서 지난달 공급한 11개의 점포의 경우 1층 기준 낙찰가가 3.3㎡당 평균 3200만원을 넘는다.
부동산 전문가들은 주변 상가의 평균 낙찰가율과 분양가 등을 조사한 후 초기 투입비용과 임대료를 감안, 투자수익률을 따져보라고 조언한다.
박대원 상가정보연구소장은 "분양가가 비싼 상가는 적정 임대수익을 내기 위해 다른 점포보다 높은 임대료를 받아야하는데 사실상 접근성이 좋은 1층의 상가 외에 월세 200만~300만원을 받을 수 있는 업종은 많지 않다"며 "이마저도 초기 상가 입점 시기 이후 임대료가 꾸준히 유지되지 못할 수 있어 무리하게 대출을 받아 매입하는 경우는 피해야한다"고 말했다.
◆앞으로 분양되는 상가는 어디?
이달 촉발된 상가 열풍은 상반기 내내 이어질 전망이다. 현재 서울에서는 은평, 강일지구, 경기·인천은 광교, 청라, 판교 등지에서 근린상가가 분양 중이고 상반기 LH상가 물량이 쏟아져서다.
위험은 줄이고 안정적인 투자처를 원하는 사람이라면 LH상가를 눈여겨볼 만하다. LH상가는 대단위 택지개발지구에 위치해 도심과 차별되는 상권 형성이 가능하다. 주변이 가구수가 많은 중·소형 아파트로 구성돼 고객을 쉽게 확보할 수 있다는 이점이 있고 평균 100가구당 1개 점포에 불과해 상대적으로 높은 수익성을 기대할 수 있다.
상반기에는 파주운정, 수원호매실, 세종시 첫마을 등에서 LH상가 177개 점포가 공급된다. 다음 달에는 경기 파주운정 A17, A18-1블록 공공임대단지와 A5블록 국민임대단지에서 총 27개 점포와 경남 양산가촌 국민임대단지에서 6개 점포가 입찰을 받는다.
6월에는 경기 수원호매실 택지지구와 세종시 첫마을에서 물량이 쏟아진다. 수원호매실은 수원-인천 전철 봉담역을 건설 중이며 신분당선 호매실역이 2019년 개통 예정인 신개발지로 주위에 발달된 상권이 없다. 세종시 첫마을은 기존 일반단지 내 상가와는 달리 커뮤니티 공간과 있고 인접 중심상권과 연계한 간선급행버스체계(BRT)가 가로변을 따라 1층에 연속 배치돼 입주민뿐 아니라 유동인구 흡수에도 좋을 것으로 기대된다.
투자자들은 입지 외에도 안정성이 확보되고 입지적으로 우수한 상가, 배후수요가 풍부한 상가를 고르는 게 중요하다. 이밖에 주 출입구에 위치하거나 대로변 유동인구까지 수요층으로 잡을 수 있는 위치 등을 고려해야한다. 역세권이나 유동인구가 많은 곳이 좋지만 유동인구가 소비행위를 일으킬 만한 수요자들인지, 선정된 업종이 유동인구에게 매력적인 업종인지 등의 외부적 변수를 고려해 상가 투자 여부를 결정해야 한다.