[MT리포트] 끝나지 않는 상승장 (上)
올해 이미 8% 가까이 오른 서울 아파트값이 연말까지 최대 5% 더 오를 것으로 전망됐다. 향후 1년간 최고 전망치는 20%에 달했다. 수요에 비해 부족한 입주 물량과 전세 매물로 인해 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 진단이다.
머니투데이가 추석 연휴를 앞두고 부동산 전문가 10명을 긴급 설문한 결과 전원이 추가 상승에 무게를 뒀다. 전문가들은 서울 집값이 연말까지 1.5~5% 추가 상승할 것으로 전망했다. 특히 전문가 10명 중 5명이 3% 이상 추가 상승을 점쳤다. 한국부동산원 기준 서울 아파트값은 올 들어 9월 둘째 주까지 7.94% 올랐다. 여기에 추가 상승 전망을 반영하면 올해 서울 집값이 10% 안팎 오른다는 계산이 나온다.
상승 전망의 핵심 근거는 서울로 집중되는 수요와 입주 물량 부족이다. 일자리와 교육·교통 인프라가 서울에 몰린 데다 공급계획이 발표돼도 인허가와 착공을 거쳐 실제 입주하기까지 상당한 시간이 걸린다. 단기간에 수급 불균형을 해소하기 어렵다는 의미다.
전세난도 매매가격을 밀어 올리는 요인으로 꼽았다. 전문가 10명 모두 향후 1년간 서울 아파트 전세와 월세의 동반 상승을 예상했다. 이 중 4명은 전세와 월세가 모두 두자릿수 상승할 것으로 내다봤다.
강남·서초·송파 등 강남3구의 최근 하락세가 서울 전역으로 번질 가능성은 낮다는 의견이 우세했다. 강남권은 세제·대출 규제와 단기 급등에 따른 가격 부담으로 조정을 받고 있지만 중저가 지역은 전세난과 실수요 유입으로 상승 압력이 커지고 있어서다. 전문가들은 현재 시장을 하락 전환보다 상승의 중심이 강북·외곽으로 옮겨가는 순환 상승과 지역별 차별화 국면으로 평가했다.
다만 상승폭을 놓고는 의견이 갈렸다. 입주와 전세 매물 부족이라는 집값을 밀어올리는 요인과 금리 상승과 대출 규제, 높은 가격 수준 등 상승폭을 제한하는 요인이 공존하기 때문이다. 금리나 금융규제가 강화되면 외곽부터 상승세가 둔화할 수 있지만 전세난과 입주 부족이 이어지면 수요가 경기·인천으로 이동해 수도권의 상승 범위가 넓어질 수 있다는 전망이다.
최근 강남·서초·송파구 아파트값이 하락했지만 이를 서울 집값의 추세 전환으로 보기는 어렵다는 게 부동산 전문가들의 대체적인 진단이다. 강남권은 세금과 대출 규제, 단기 급등에 따른 가격 부담으로 숨 고르기에 들어간 반면 강북·외곽에서는 전세난에 밀린 실수요자의 매수가 이어지고 있어서다.
22일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 긴급 설문한 결과 전문가 전원이 서울 아파트값이 향후 1년간 추가 상승할 것으로 예상했다. 강남3구의 약세가 서울 전역으로 확산할 가능성은 크지 않다는 의견도 우세했다. 강남과 외곽·중저가지역은 주택 가격뿐 아니라 수요층과 자금 조달 방식이 달라 강남권의 하락이 서울 부동산시장 전체의 방향성을 좌우할 가능성은 크지 않다는 판단이다.
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강남권 고가주택은 세제 개편과 대출 규제의 영향을 상대적으로 크게 받는다. 단기간에 가격이 급등한 데 따른 피로감도 누적됐다. 송승현 도시와경제 대표는 최근 강남3구의 약세를 ‘단기 급등에 따른 피로감과 가격 저항에 의한 숨 고르기’로 평가했다. 서울의 공급 부족과 핵심 지역의 대기 수요를 고려하면 강남권의 조정이 추세적인 하락으로 이어질 가능성은 낮다고 봤다.
반면 강북·외곽 중저가 아파트는 전세난과 실수요 유입의 영향을 더 강하게 받고 있다고 진단했다. 신규 입주 감소와 정비사업 이주가 겹친 데다 실거주 의무와 임대사업자 규제 등으로 전세 매물이 줄면서 전셋값과 월세가 함께 오르고 있기 때문이다.
임차 비용이 커지고 전세보증금과 매매가격의 차이가 좁아지면 자금 여력이 있는 세입자는 상대적으로 가격이 낮은 주택을 매수하는 쪽으로 돌아설 수 있다. 이에 대해 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "강북에서는 전세가 없어 생존 매수가 나타나고 있다"고 설명했다. 집값 상승을 기대한 투자 수요뿐 아니라 당장 거주할 집을 구해야 하는 임차 수요가 매매시장으로 유입되고 있다는 분석이다.
일부 전문가는 이 같은 흐름이 내년까지 이어지면서 상승 폭이 더 커질 것으로 예상했다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 서울 아파트값이 연말까지 3~4%, 향후 1년간 20% 상승할 것으로 전망했다. 김인만 소장은 각각 2~3%와 10%, 윤지해 부동산114 리서치랩장은 3~5%와 5~10% 상승을 제시했다. 임대차시장이 안정되지 않는 한 매수 전환과 외곽지역의 순환 상승이 빨라질 수 있다는 판단이다.
전문가들은 현재 서울 주택시장을 강남에서 시작된 하락 국면보다 상승의 중심이 중저가 지역으로 이동하는 순환 상승과 지역별 차별화 국면에 가깝다고 봤다. 강남권은 고가주택 규제의 영향을 받지만 상대적으로 대출 문턱이 낮은 중저가 지역에는 실수요가 몰리고 있다는 설명이다. 서울 외곽까지 가격 부담이 커지면 매수 수요가 다시 경기·인천으로 이동해 상승 범위가 수도권 전역으로 확대될 수 있다는 전망도 제시됐다.
다만 상승 폭은 금리와 대출 규제, 전세 매물 회복 여부에 따라 달라질 전망이다. 금리가 빠르게 오르거나 대출 한도가 추가로 줄면 대출 의존도가 높은 외곽지역의 매수세가 먼저 약해질 수 있다. 반대로 입주 물량과 전세 매물 부족이 해소되지 않으면 강남권 조정과 별개로 강북·외곽을 중심으로 한 순환 상승이 이어질 수 있다는 진단이다.
서울 아파트 임대차 시장에서 전월세 동반 상승세가 이어지고 있다. 공급 부진에서 시작된 전세난이 전세의 월세화를 가속화하고 이 같은 흐름이 다시 전월세 가격을 밀어올리는 임대차 악순환이 반복되는 상황이다.
22일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 긴급 설문한 결과 전문가 전원이 향후 1년간 서울 아파트 전셋값과 월세 가격이 모두 오를 것으로 전망했다. 일부 전문가는 전세와 월세가 두자릿수 오를 것으로 내다보기까지 했다.
한국부동산원에 따르면 9월 둘째 주 기준 올해 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 7.79%다. 지난해 같은 기간 상승률 1.66%와 비교하면 약 4.7배 빠른 상승 속도다. 성북구는 12.84% 올랐고 노원구는 12.25% 상승했다. 동대문구와 강북구도 10% 안팎의 상승률을 기록했다. 강남권을 중심으로 나타났던 전셋값 상승세가 가격 부담이 덜한 강북권으로 번지는 모습이다.
전세 매물 감소가 가격 상승을 부추기는 핵심 요인으로 지목됐다. 월세나 반전세로 전환되는 물량이 늘어난 데다 계약갱신을 선택하는 세입자가 증가하면서 신규 전세 물건이 크게 줄었다. 서울 아파트 전세 거래량은 8월 7263건으로 전월보다 18% 감소했다. 갱신계약 비중은 58.9%로 전년 동기에 비해 15.2%포인트 높아졌다. 입주 물량 감소도 임대차 시장의 공급 부족을 키우고 있다. 올해 1~7월 서울 아파트 준공 물량은 1만7603가구로 지난해 같은 기간보다 48.7% 줄었다. 월세 거래 비중이 70%에 육박하는 등 전세의 월세화도 빨라지고 있다.
전문가들도 입주 물량과 전세 매물 부족을 향후 임대차 시장의 분위기를 가를 핵심 변수로 꼽았다. 전월세난이 서울 외곽·중저가지역 집값 상승을 부추길 것으로 내다보기도 했다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "향후 1년간 전셋값이 10%, 월세가 20% 각각 상승할 것"이라며 "임대차 부담이 커지면 상대적으로 저렴한 지역을 찾는 매수 수요 쏠림도 나타날 것"이라고 말했다.
전문가 중 5명은 향후 서울 집값 상승세를 꺾을 핵심 변수로 '전셋값 안정'을 지목했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "전월세 주거비용이 결국 매매의 선행지표가 된다"며 "주거비 상승이 무주택자의 매수 심리를 자극해 매매를 서두르게 하는 요인이 될 수 있다"고 지적했다. 반면 월세 상승은 무주택자의 매수 여력을 떨어뜨릴 수 있다. 월세가 오르면 가처분소득과 저축 여력이 줄어 종잣돈 마련이 어려워질 수 있기 때문이다.
실거주 중심으로 재편되는 부동산 세제도 변수로 꼽힌다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 실거주 중심의 세제 구조가 강화되면 다주택자, 등록임대사업자 등의 임대 매물이 시장에 나오는 데 제약이 생길 수 있다고 지적했다. 남 연구원은 "세낀 매물의 거래가 제한되면 전체 유통 매물이 줄고 매매가격과 전월세 가격이 함께 오르는 요인으로 작용할 수 있다"며 "임대 매물의 원활한 공급을 위해서라도 토지거래허가구역의 일부 해제를 검토할 필요가 있다"고 제안했다.
