[MT리포트]끝나지 않는 상승장 (下)
서울 집값, ○○○에 달렸다…전문가 10인이 뽑은 게임체인저는?
당분간 서울 집값은 하락세로 돌아서기보단 상승세를 이어가되 오름폭이 둔화하거나 외곽지역을 중심으로 상승세가 확산할 전망이다. 최근 강남권이 숨고르기에 들어갔지만 실거주 수요에 비해 공급이 부족한 서울 주택시장의 특성상 가격 하락 가능성은 크지 않다는 분석이다.
22일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 긴급 설문한 결과 응답자 절반이 외곽·중저가지역이 서울 전체 집값 오름세를 견인할 것으로 내다봤다. 4명은 상승세가 이어지지만 오름폭은 둔화할 것으로 전망했고 나머지 1명은 상승세엔 동의하면서도 "남은 4개월간의 데이터와 시장 상황을 지켜봐야 한다"고 답했다.
현재의 집값 상승세를 꺾을 게임체인저로는 '대출 금리 상승'(5명)과 '신규 입주 물량 확대'(5명)를 꼽았다. 지난달 한국은행이 기준금리를 연 3.00%로 0.25%포인트 인상한 데 이어 추가 인상 가능성까지 거론되면서 시중은행의 주택담보대출 금리도 강한 상승 압력을 받을 전망이다. 현재 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주택담보대출 혼합형(5년 고정 후 변동) 금리는 약 4.89~7.29% 수준인데 금리가 오르면 이자 상환 부담이 가중되면서 이른바 '영끌' 매수가 대폭 줄어들 것으로 예상된다.
권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 "주담대 금리 상단이 8~9%까지 상승하면 대출 부담으로 거래가 감소하면서 집값 오름세도 진정될 수 있다"면서 "내년 봄 이사철을 앞두고 집값이 상승할 가능성이 있는 만큼 내년 2월쯤 금융통화위원회가 추가 금리 인상에 나설 수 있다"고 내다봤다.
◆ 공급 앞에 장사 없다는데…서울 착공률 목표의 3분의 1
신규 공급도 서울 집값 향방을 가를 핵심 변수로 꼽힌다. 문제는 단기간 주택을 공급할 묘안이 없다는 것이다. 국토교통부가 지난 9·7 대책에서 제시한 올해 서울 아파트 착공 목표는 6만8000가구지만 1~7월 착공 실적은 1만9507가구에 그쳤다. 목표의 30%에도 미치지 못하는 수준이다. 착공 실적은 향후 입주 물량을 가늠하는 주요 선행지표인 만큼 2~3년 후 서울의 '입주 절벽'이 본격화할 것이란 우려가 나온다.
김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "서울은 특정 지역의 가격을 억누르는 방식만으론 상승 압력이 다른 지역으로 전이될 가능성이 있다"며 "실질적인 주택 공급 정책이 우선돼야 한다"고 지적했다. 이어 "정비사업의 사업기간을 단축하고 인허가·이주·착공·입주까지 공급 전 과정을 관리해 발표된 공급이 아니라 실제 입주 물량으로 연결되도록 하는 것이 중요하다"고 덧붙였다.
특히 전문가들은 공급 부진에 더해 정부의 잇따른 다주택자 및 비거주 1주택자 규제로 실거주할 수 있는 전·월세 물건마저 줄면서 상대적으로 가격이 낮은 서울 외곽지역의 매수심리를 부추기는 풍선효과가 나타나고 있다고 진단했다. 서울 집값 안정을 위해 전·월세 불안을 먼저 잡아야 한다고 강조하는 이유다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 이와 관련, "다주택자가 민간 임대차 시장의 공급 역할을 하는 만큼 임대차 3법 등 규제를 완화해 전·월세 시장 붕괴를 막아야 한다"고 제언했다.
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토지거래허가제 등 거래 규제의 재점검이 필요하다는 의견도 나왔다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "실거주 의무와 보유세 강화가 집주인의 전세 회수와 월세 전환을 부추기고 있다"며 "토지거래허가구역과 실거주 중심 규제를 재점검해 다주택·비거주 물량이 임대차 시장에 나올 통로를 열어야 한다"고 강조했다.
'10.12%'
한국부동산원이 제시한 서울 동북권 아파트값의 올해 누적 상승률(9월 둘째주 기준)이다. 성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원구를 포함한 동북권 집값이 1년도 안 돼 두 자릿수로 뛰면서 무주택 실수요자의 고민도 깊어졌다. 지금이라도 집을 사야 할지, 가격 조정을 기다려야 할지 갈림길에 섰다. 부동산 전문가들은 "조건이 맞는다면 매수를 미루지 말라"고 조언했다.
22일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 긴급 설문한 결과 무주택 실수요자의 주택 매수 여부를 묻는 질문에 6명이 '자금 여력이 있다면 지금 매수를 검토해야 한다'고 답했다. 나머지 4명 중 2명은 '장기 실거주 목적에 한해 선별적으로 매수해야 한다'는 의견을 제시했고 2명은 '개인의 자금·거주 여건에 따라 판단해야 한다'고 밝혔다. 가격 조정을 기다리며 당분간 관망해야 한다는 응답은 한명도 없었다.
전세 매물 부족과 월세 상승으로 인해 주거비 부담이 커질 것이라는 전망이 매수를 검토해야 하는 근거가 됐다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "금리가 올라도 실거주 목적이라면 지금 움직이는 것이 낫다"며 "단 주택 매수에 앞서 현금 여력과 지속 가능한 대출 상환 능력을 먼저 따져봐야 한다"고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 "원리금 상환액이 가처분소득의 30~40% 이하로 유지돼 금리 변동성을 견딜 수 있어야 한다"며 "영끌식 과도한 레버리지에 의존하거나 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 시 자금 조달 계획이 흔들릴 정도라면 추격 매수를 피해야 한다"고 조언했다.
실거주 기간도 중요한 매수 판단 기준으로 꼽았다. 거주 기간과 함께 직장·교육·생활권도 함께 고려해 매수에 나서야 한다는 조언이다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "최근 6개월간 급등한 외곽지역을 가격 상승만 보고 따라가는 경우, 대출 한도를 거의 모두 사용하는 경우, 2~3년 안에 이사할 가능성이 높은 경우 등에는 매수를 피해야 한다"고 귀띔했다.
상품성이 떨어지는 주택의 추격 매수도 경계해야 한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "2021~2022년 전고점 가격을 단기간에 넘어선 곳이나 입지가 떨어지는 곳, 나홀로 아파트 등과 같이 상품성이 열악한 아파트는 추격 매수를 피해야 한다"고 말했다.
예산이 부족하다면 입지보다 면적과 연식을 먼저 낮추는 것도 고려해볼 만 한다. 전문가들은 대체로 지역·교통 입지를 유지한 채 면적을 줄이고 연식을 일부 양보하는 선택이 현실적이라고 평가했다. 단순히 가격이 싸다는 이유로 수요 기반이 약한 지역을 택하기보다 역세권과 직주근접성, 학군, 생활 인프라 등 환금성을 갖춘 주택을 골라야 한다는 것으로 풀이된다.
서울 외곽지역 아파트를 추격 매수하기보다는 서울과 인접한 경기도권에서 추가 공급되는 물량을 기다리는 것이 낫다는 조언도 제시했다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 "굳이 인서울을 고집할 필요가 없는 상황이라면 3기 신도시 청약을 노려보는 것이 좋다"고 말했다. 가격 조정을 무작정 기다릴 때는 아니지만 그렇다고 해서 장기 거주와 상환 여력을 갖추지 못한 상황에서 상승세를 좇아 무리하게 살 때도 아니라는 게 전문가들의 공통된 진단이다.
