[양도소득세]
#A씨는 2002년 7월 상가를 분양 받았다. 당시 분양가는 6억원. A씨는 이 상가를 22년 보유하고 있다가 2024년 10월 양도했다. A씨는 이 상가를 분양 받은 지 오래돼 과세당국이 분양가액을 확인하기 어려울 것이라고 생각했다. 이에 A씨는 이 상가를 양도 후 양도소득세를 줄일 의도로 환산취득가액을 적용해 양도소득세를 신고했다. 환산취득가액이란 부동산을 취득할 당시의 실제 거래가액을 알 수 없을 때 현재의 양도가를 양도 당시와 취득 당시의 기준시가의 비율을 적용해 취득가액을 산정하는 방법이다. 과거 기준시가를 적용하기 때문에 과거에 분양 받았을 때의 실제 분양가보다 낮게 책정될 수 있는 점을 노린 것이다. 그러나 A씨는 오히려 가산세까지 물어야 했다.
과거 부동산 실제 거래가격을 몰라서 판 후 양도소득세를 계산해야 할 때는 국세법에 따라 계산하는 방식이 있다.
A씨는 20년 이상이 지난 상가였기에 당시 분양가를 국세청이 모를 것이라고 판단한 것이다. 이에 환산취득가액을 적용해 양도세를 적게 내려고 했다.
국세청 소득세법 제97조에 따르면 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용할 수 있다. 즉 당시 얼마에 샀는지 알 수 없을 때 순차적으로 다른 방식으로 양도차익을 계산한다는 것이다.
매매사례가액은 취득일 전후 3개월 이내에 취득한 자산과 동일성·유사성이 있는 자산의 매매가액이다.
매매사례가액도 적용할 수 없는 상황에서는 차순위인 감정가액이 평가액이 된다. 감정가액은 취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 가액의 평균액이다. 다만 기준시가가 10억원 이하인 자산의 경우에는 1개의 감정평가법인 등이 평가한 가액이다.
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이것도 여의치 않을 때 적용하는 게 환산취득가액이다. 양도할 때 거래한 실지거래가액 등에 취득 및 양도 당시의 기준시가 비율을 곱해 계산한 금액이다.
A씨는 분양가가 6억원인 상가를 19억원에 양도했다. 그러나 신고시에 환산취득가액을 적용해 상가의 기존 가격을 10억원으로 신고를 했다. 결국 양도차익이 13억인데 원래 상가 가격을 10억원으로 신고하면서 양도차익이 9억원인 것처럼 신고해 양도세를 낸 것이다.
문제는 국세청이 해당 상가의 과거 분양가를 확인했다는 점이다. 앞서 강조했듯이 환산취득가액은 해당 부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 적용할 수 있다. A씨가 환산취득가액을 적용한 것 자체가 성립이 되지 않는다는 얘기다.
국세청은 해당 상가의 취득 당시 분양계약서 및 취득세 과세표준 신고내역 등을 통해 실제 취득가액인 분양가액(6억원)을 확인했다.
또 분양법인의 세금계산서 발급내역과 장부 상 분양금액을 확인해 해당 금액이 제출받은 분양계약서 상의 분양가액과 일치한다는 사실도 파악했다.
이에 국세청은 A씨가 신고한 해당 상가의 환산취득가액을 부인하고 실제 확인된 분양가액을 취득가액으로 적용해 양도세를 과세했다.
실지거래가액을 확인할 수 있는데도 환산취득가액으로 신고하는 경우 실제 취득가액으로 양도세를 다시 계산해서 과세된다는 걸 유의해야 한다.
결국 A씨는 해당 상가의 실지거래가액이 10억원이 아닌 6억원이 적용되면서 양도차익도 늘어나 양도세로 1억2900만원을 내야했다.
