[증여세]
#A씨는 아버지로부터 아파트를 물려받았다. 해당 아파트는 전세를 끼고 있어 전세보증금까지 채무로 A씨가 물려받았다. 이른바 '부담부증여'를 한 것이다. A씨는 부담부증여를 통해 전세보증금인 채무는 본인이 갚는다고 서류만 작성해두면 증여세를 줄일 수 있다고 생각했다. 추후 부모가 채무인 전세보증금을 갚아줘도 문제가 없을 것으로도 판단했다. 채무까지 증여하는 걸로 해서 증여세를 쉽게 줄이고 보증금을 후일에 부모가 갚아도 문제가 없을까.
다주택자에 대한 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세)가 강화되면서 주택 증여에 대한 관심이 높아지고 있다. 세금을 많이 내느니 자녀에게 증여하는 게 좋겠다는 분위기 탓이다.
대다수가 주택을 증여하려고 할 때 주택 전체을 일반증여할 지, '부담부증여'를 할 지 고민한다. 경우에 따라 내야할 세금이 달라질 수 있는 만큼 절세할 수 있는 방법을 선택하기 위해서다.
부담부증여란 부동산에 담보된 대출이나 보증금이 있을 때 그 채무를 증여받는 사람인 수증자에게 넘기는 조건으로 증여하는 것을 의미한다.
A씨처럼 아버지로부터 전세 낀 아파트를 받으면서 갚아야 할 전세보증금까지 물려 받는 것이 부담부증여다. A씨는 나중에 전세보증금을 자기가 갚겠다고 서류를 작성해 부담부증여를 하면 세금을 무조건 줄일 수 있다고 생각했다.
물론 부담부증여를 받으면 전세보증금이나 담보대출금만큼은 증여받은 것이 아니라 나중에 갚아야 할 채무이기에 증여로 받은 금액에서 제외된다. 전체 증여받은 금액이 줄어드니 증여세가 줄어드는 것도 당연하다.
문제는 증여재산가액에서 인수한 채무액이 차감돼 당장의 증여세는 줄어들 수 있지만 부모에게는 별도로 양도세가 과세될 수 있다는 점이다.
이럴 경우 아파트의 전세보증금을 증여자가 변제 책임을 가지고 주는 일반증여(증여세)와 전세보증금 부담까지 받는 사람에게 넘기는 부담부증여(증여세+양도세) 중 어떤 방식이 세금을 줄일 수 있는 지 비교할 필요가 있다.
일례로 B씨가 시가 9억원인 아파트를 전부 순수 증여하는 경우와 전세보증금 6억원을 자녀에게 넘기는 조건으로 부담부증여하는 경우를 보면 우선 전부 증여할 경우 9억원에 대해 자녀는 약 1억8900만원(신고세액공제 3% 적용)의 증여세를 내야 한다.
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그러나 전세보증금을 자녀에게 넘기는 부담부증여에선 전세보증금 6억원은 B씨의 자녀가 나중에 갚아야 할 채무이기 때문에 증여받은 것이 아니다.
따라서 B씨의 자녀는 아파트 시가 9억원에서 6억원을 뺀 3억원에 대해 3880만원의 증여세를 내면 된다. 자녀가 내야 할 증여세가 무려 1억5020만원이나 줄어든 셈이다.
다만 B씨가 넘긴 채무만큼은 유상양도로 보기에 양도세 과세대상이 된다. B씨의 전세보증금 6억원에 해당하는 양도차익에 대해 양도세를 추가로 내야한다.
물론 양도세는 B씨의 상황에 따라 액수가 달라진다. 만일 조정대상지역 내 다주택자라면 양도세가 중과되지만 1세대 1주택자 비과세 요건을 갖춘 1주택자라면 양도세가 없다. 결국 부담부증여가 절세효과를 보려면 증여자가 내야 할 양도세 액수가 얼마일 지 따져봐야 한다는 얘기다.
특히 A씨처럼 추후 채무에 대한 부담도 부모님에게 넘기려고 한 것이 적발될 경우 추가로 지연기간 만큼 가산세를 낼 수도 있다.
국세청은 증여세 계산 시 공제받은 채무에 대해 사후관리를 실시한다. 자녀가 실제로 이자와 원금을 제대로 절차에 따라 상환하는 지 지속적으로 살핀다.
만일 자녀가 인수한 채무의 이자·원금을 부모가 대신 갚아준 사실이 확인되면 채무 인수가 없었던 것으로 보거나 부모 상환 시점에 현금 증여로 볼 수 있다. 이 경우 부모가 대신 상환한 금액에 대해 증여세가 부과되는 동시에 상환 시점부터 내야 할 세금을 미룬 만큼 지연에 따른 가산세까지 내야할 수 있다는 걸 주의해야 한다.
