3년 후에도 '강남'은 무너지지 않는다

그동안 한국사회에서 재테크의 중심은 부동산이었다. 그러나 최근 몇 년 사이 부동산은 천덕꾸러기로 변모했다. 그렇다면 3년 후 부동산시장은 어떨까.

증권・은행・보험・부동산업계의 PB들은 3년 후에도 부동산시장은 그리 좋아지지 않을 것으로 예상했다. 그러나 강남은 '부동산 1번지'의 위상을 유지할 것으로 봤다. 유망 투자대상으로는 오피스텔과 재개발·재건축, 유망지역으로는 용산과 압구정을 각각 1순위로 꼽았다.

◆10명 중 5명 보합, 3명은 하락

‘3년 후(2013년 말) 집값(아파트)'을 묻는 질문에 절반인 50명이 ‘보합’이라고 답했다. 상승여력이 부족하다는 것이 가장 큰 이유다.

김주철 닥터아파트 팀장은 "2006년을 고점으로 주택가격이 한차례 큰폭으로 상승했기 때문에 추가 상승여력이 크지 않다"며 "이미 소득 대비 주택가격이 높은 상태"라고 말했다.

길형민 삼성화재 선임 FP는 "집값이 비싸다는 시장 인식이 강해 전체적인 상승을 예상하기 어렵다"고 답했다. 그는 "그러나 2년 뒤 대선 등의 영향으로 인해 수도권지역의 상승은 예상해 볼 수 있다"고 덧붙였다.

임교석 미래에셋증권 명동지점 AM팀장도 "단기 상승에 대한 이유가 전혀 없으며, 급락할 경우 금융시장에 미치는 여파도 클 듯하다"고 밝혔다. 그는 "다만 강남 3구 및 용산은 여전히 강세를 보일 것으로 예상된다"고 말했다.

보합이 아니라 더 떨어질 것으로 보는 견해도 적지 않았다. PB 25명은 ‘15% 이상 하락할 것'으로 전망했으며 6명은 ‘30% 이상 하락’을 점쳤다. PB 10명 중 5명은 아파트 값 보합, 3명은 추가하락을 예상한 셈이다. 아파트값이 오를 것으로 본 PB는 19명에 그쳤다.

아파트 값 하락 전망의 주요 근거는 인구 감소에 따른 수요 감소다.

남흥식 우리투자증권 부장은 "인구통계학적으로 2015년부터 급속한 인구감소가 발생하기 시작하고 지금보다 고령화가 되는 과정에 있기 때문에 한국의 집값은 정점을 쳤다"고 진단했다. 그는 "다시 집값이 오른다면 훨씬 더 뒤에 대한민국이 선진국 대열에 당당히 이름을 알릴 정도의 소득수준과 영향력을 확보했을 때 국가 전체적인 차원에서 집값 상승이 가능할 것"이라고 예상했다.

백현학 우리은행 투체어스서초센터 부지점장은 "2기 신도시 물량(2013년까지 57만가구) 등으로 충분한 공급이 이루어져 가격은 대체적으로 하락할 것"이라고 예상했다.

반면 아파트 가격의 상승을 점치는 이유는 그동안의 하락이 컸다는 것이다. 상승폭은 응답자 모두 '15% 이상'으로 답했고, '30% 이상'으로 답한 경우는 없었다. 추세적 상승이라기 보다는 급락에 따른 반등 수준으로 예상한 것이다.

강신욱 신한금융투자 서초PB센터 팀장은 "현재 부동산시장이 워낙 침체기여서 추후 일정부분 상승이 가능하다"고 말했다.

박선희 외환은행 동수원지점 PB팀장은 "시중 유동자금의 일정 부분 흡수, 일시적 하락의 기술적 반등 등으로 가격이 제한적이지만 상승할 것으로 예상된다"고 말했다.

◆강남 3구는 여전히 매력적

그렇다면 부동산 시장동향의 선행지표인 강남 3구(강남・서초・송파구)의 3년 후 모습에 대해서는 어떻게 생각하고 있는지 물었다.

이에 대해 46명이 ‘현상유지'를 예상했고, '다시 오름세를 주도한다'는 예상도 34명에 달했다. '더 하락한다'는 예상은 14명에 그쳤다. 전체적으로 볼 때 10명중 8명은 부동산 1번지, 강남의 위력이 유지된다고 본 것이다.

차지훈 우리은행 과천지점 PB는 "뚜렷한 상승모멘텀이 없어 보인다. 실거래가에서 불패신화를 이어가던 타워팰리스의 가격하락이 예사롭지 않아보인다. 그럼에도 불구하고 학군과 인프라를 감안한 수요가 꾸준하다는 점을 감안하면 하락 쪽에도 큰 무게가 실리지 않는다"고 말했다.

김기홍 대한생명 강남FA센터장은 "강남 부동산 소유자들이 일정 자산을 보유한 자산가이고 아직도 국민들 사이에 강남진입의 꿈이 살아 있다"며 "강남이라는 특수성으로 인해 더 이상 가격이 하락하지 않을 것"이라고 예상했다. 그는 "그렇다고 전체적인 부동산시장의 장기 하락세에서 나홀로 상승도 어려워 현상유지 수준에서 머물 것"이라고 관측했다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "단기간 급상승 후 조정이 좀 더 진행될 것으로 예상된다"고 말했다.

이용우 산은경제연구소 수석연구원은 "강남지역의 가격상승은 부동산시장 과열의 바로미터이기 때문에 정치적으로 상당히 부담"이라며 "정책적으로 투기지역 지정을 계속 유지한 채 가격상승을 억제하는 방향이 될 것"이라고 말했다.

‘다시 오름세를 주도할 것’이라고 본 PB들은 교육 환경과 주거환경에서 아직 강남을 따라 잡을 곳은 없다고 평가했다.

서재연 대우증권 PB는 "경기둔화가 완화되고 부동산시장이 회복된다고 가정했을 때 가장 먼저 상승을 주도하는 지역은 역시 강남이 될 것"이라며 "강남불패는 계속된다"고 말했다.

김학권 세중코리아 대표는 "강남 3구가 대한민국의 최고 주거지인 것은 불변"이라며 "투기지역 지정, 총부채상환비율(DTI) 규제 등이 해제되는 시기에 오름세를 주도할 것"이라고 전망했다.

장진택 ERA코리아 전략기획팀 이사는 "선진국이 될수록 부동산시장의 양극화는 심화된다"며 "전체적인 부동산경기는 하향 조정세를 유지할 가능성이 큰 반면 강남시장은 다시 한번 반등세를 탈 것"이라고 예상했다. 그는 "단 강남시장 전체가 상승하는 것이 아니라 강남 가운데에서도 노른자위에 해당하는 지역만 오를 가능성이 크다"고 말했다.

반면 강남 부동산가격이 더 떨어질 것으로 본 PB들은 강남을 대체할 지역들이 생겨나고 있는 등 투자메리트가 사라지고 있다고 진단했다.

김성진 기업은행 부천테크노지점 팀장은 "강남 집값이 떨어졌지만 아직도 소득대비 높은 수준"이라며 "향후에는 용산, 여의도 등 강남 대체가능 지역들이 나타날 것"이라고 말했다.

황윤숙 HMC투자증권 도곡센터지점 차장은 "부동산에 대한 투자메리트는 당분간 살아나기 어려울 것이다"며 "강남 3구가 비록 하락률은 타 지역에 비해 작을지 몰라도 하락 추세는 피할 수 없을 것"이라고 예상했다.

◆부동산 투자하려면 오피스텔 또는 재개발

부동산에 투자한다면 어떤 종목을 골라야 할까?

‘지금 투자하면 3년 뒤 웃을 수 있는 부동산'을 묻는 질문에 ‘오피스텔’과 ‘재개발・재건축’이 각각 21명으로 공동 1위를 차지했다.

오피스텔은 안정적인 수입을 얻을 수 있다는 점이 가장 큰 매력으로 추천됐다. 주거문화의 변화도 한 요인이다.

정현영 미래에셋생명 퇴직연금자산관리팀 차장은 "1인 또는 2인 가구의 수가 늘어나면서 생활편의시설과 주거의 안정성이 뛰어난 역세권의 소형 오피스텔에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상된다"고 말했다. 그는 "아파트 가격이 주춤하면서 투자매력이 떨어진 가운데, 저금리 시대에 은행권 예금금리 이상의 꾸준한 임대수익을 얻을 수 있는 오피스텔이 매력적"이라고 설명했다.

김주철 닥터아파트 팀장은 "주택가격 상승에 대한 기대감이 없어 주택구매보다는 세입자 수요가 크게 많아질 것으로 보인다. 따라서 전셋값 상승이 예상되고, 전겍값 상승은 곧 임대수익 상승을 불러올 수 있을 것"이라고 전망했다.

재개발・재건축은 수입보다 투자적인 관점에서 추천이 많았다.

임병용 우리투자증권 서초센터 PB(부장)는 "8・29 부동산 대책을 보면 보금자리주택의 공급을 줄이고 있고, 주택시장 침체로 인해 건설사의 공급 또한 줄어들고 있다"며 "2~3년 뒤에는 공급부족이 올 수 있어 다시 재개발・재건축시장이 이슈가 될 것"이라고 관측했다.

홍승의 삼성화재 FP센터 FP팀장은 "단기에는 수익성 부동산인 오피스텔이나 상가가 매력적이다. 하지만 좋은 입지의 재개발 지분이 저평가돼 있는 상황이어서 잘 고르면 3년 뒤에 제일 높은 수익을 달성할 수 있을 것"이라고 전망했다.

‘토지’도 의외로 많은 PB들이 추천했다. 총 20명이 추천해 수익성 부동산인 ‘상가’(13명)를 앞질렀다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "토지는 여유 있는 사람이 투자하기 때문에 불황기에도 하락폭이 작고 여러 모로 개발이 가능하다"고 말했다.

서홍진 신한생명 재무설계센터 과장은 "부동산의 특징 중 하나가 복제성의 불가다. 따라서 개발이 지속되고 있는 주변토지의 변화 및 탄력성이 높을 것으로 기대된다"고 말했다.

상가를 추천한 박환기 대신증권 청담지점 부지점장은 "시간이 지날수록 매매차익보다는 임대료 등 수익형 부동산에 초첨을 맞춰가는 선진국형 부동산시장으로 전환될 가능성이 높다"고 추천이유를 밝혔다.

한편 ‘아파트’를 추천한 PB는 7명에 불과했으며, 기타 의견으로 ‘원룸’ 등이 추천됐다.

◆유망지역 서울이 수도권에 압승

‘3년 뒤 가장 잘 나갈 것으로 예상되는 부동산 지역'으로는 용산과 압구정이 선두로 꼽혔다.

응답 후보지역은 용산, 압구정, 반포, 잠실 등 서울 4곳과 판교, 광교, 위례, 용인 등 수도권 4곳. 이중 용산이 30명으로 가장 많은 추천을 받았고, 압구정이 28명으로 뒤를 이었다. 다음으로 반포 13명, 잠실 7명으로 '서울의 압승'이었다. 수도권은 위례 6명, 광교 5명, 용인 3명, 판교 2명 순이었다.

PB들이 용산을 추천한 이유는 강북 도심개발 프로젝트의 중심이라는 점과 용산의 편리한 교통망이다.

김기애 한국투자증권 압구정PB센터 PB는 "극심한 부동산침체에 더해 최근 용산 역세권 사업이 난항을 겪으면서 인근 부동산시장이 휘청거리고 있으나 용산프로젝트는 장기적으로 사업이 이어질 것으로 본다"며 "부동산시장의 최대 관심지였던 용산의 분위기가 가장 빠르게 회복될 가능성이 높을 것"이라고 전망했다.

강민구 기업은행 강남PB센터 팀장은 "용산지역은 ‘용산민족공원’ 인근으로 주거환경이 최고이고 기차, 지하철, 배 등 교통 중심지로 접근이 용이한 점도 매력"이라고 말했다.

압구정동은 재건축이 가까워졌다는 점과 한강을 배후로 하고 있다는 점이 주된 추천 이유다.

곽영은 외환은행 대치동지점 PB팀장은 "재건축 시기가 가까워졌다"며 "압구정은 주거(아파트)의 경우 타 지역과 구별되는 고급아파트로 변신할 가능성이 높고 상권도 타 지역대비 상류층으로 형성돼 있다"고 말했다.

최은선 현대증권 개포지점 과장은 "압구정은 한강변 재건축의 마지막 노른자다. 다만 상승보다는 하락리스크에서 타 지역보다 안전하다는 정도로 반짝 장세가 있을 수 있다"고 예상했다.

반포를 추천한 이남수 신한은행 부동산팀장은 "반포는 랜드마크 지역으로 탈바꿈을 할 것"이라고 전망했다. 백명옥 외환은행 반포동지점 PB팀장도 "반포는 교통과 쾌적한 거주와 주변의 학군을 두루 갖춘 잘 나가는 부동산 지역이 될 것"이라고 예상했다.

잠실을 추천한 우지연 LIG투자증권 강남역브랜치장은 "교통, 입지, 교육여건 등에 비해 저평가된 지역"이라고 말했다. 오승택 신한은행 스타타워PB센터 팀장은 "제2롯데월드 건축과 장미아파트 등 재개발 이슈"를 추천 이유로 제시했다.

한편 수도권 신도시 중에서 가장 많은 추천을 받은 위례(6명)는 서울 강남을 대체할 수 있는 입지 중에서 가장 양호하다는 평가다.

양지영 내집마련정보사 정보분석실장은 "위례는 신도시 중 가장 입지가 뛰어나다"며 "본격적인 분양과 신도시 조성도 가시화되고 있다"고 설명했다.

송금천 농협 분당PB센터 PB팀장은 "강남 대체지로 위례신도시가 접근성 및 교통요지로 뛰어나다"고 평가했다.