실수요·중저가 위주 시장 재편
강남권은 급매 중심 가격 조정
노원, 강서, 구로 등 이른바 서울 외곽지역을 필두로 아파트 매수세 회복흐름이 나타난다. 갈아타기 수요와 전월세의 매매전환이 동시에 맞물리며 '실수요' '중저가' 2가지 키워드를 중심으로 아파트 매매시장이 재편되는 모습이다.
14일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 최근 2개월간(2월1일~4월3일 기준) 서울 자치구별 아파트 거래량은 노원구가 1340건으로 가장 많았고 △성북구(633건) △강서구(606건) △구로구(594건) 등이 뒤를 이었다. 또 △은평구(534건) △영등포구(486건) △송파구(437건) △강동구(432건) △양천구(406건) △동대문구(394건) 등도 거래흐름이 양호했다. 전반적으로 거래 상위권에 중저가 주택밀집지역이 다수 포진한 모습이다.
부동산시장 전문가들은 최근 거래양상이 수요성격의 변화를 보여준다고 분석했다. 먼저 상대적으로 강한 매매가 오름세를 보인 서울 중위권 지역을 중심으로 갈아타기 수요가 본격화하면서 기존 주택을 매도한 뒤 상급지로 이동하려는 움직임이 나타났고 이 과정에서 가격 접근성이 높은 외곽지역에 거래가 몰리는 구조가 형성됐다는 설명이다.
전월세 시장에 머물던 수요자들의 매매전환도 중요한 변수로 작용한다. 전월세 가격상승으로 임차부담이 커지자 일정 수준의 자기자금을 확보한 실수요자들이 주택매입으로 방향을 바꾸고 있다는 것이다. 특히 10억~15억원 안팎 가격대의 서울 외곽지역 아파트가 대출과 자기자금의 조합이 가능한 '현실적 선택지'로 인식되며 수요유입이 이어진다.
반면 강남권에서는 급매물을 중심으로 제한적인 가격조정이 나타난다. 세제부담과 거래위축, 시장환경 변화 등이 맞물리며 일부 고가단지의 가격이 소폭 조정되는 흐름이 감지된다.
이처럼 서울 안에서도 지역별로 온도차가 뚜렷해지는 배경에는 자금조달 여건이 자리한다. 대출한도와 금리부담이 실수요자의 매입가능 여부를 결정짓는 핵심변수로 떠올랐기 때문이다. 이 과정에서 매매수요가 서울을 벗어나 가격이 더 싼 경기지역으로 이동하는 흐름도 함께 나타난다.
한 부동산시장 전문가는 "최근 금리와 대출규제 수준에 따라 수요이동이 계속 이어지면서 서울 중저가 지역과 수도권으로 확산하는 '자금중심 재편' 흐름이 당분간 지속될 가능성이 크다"며 "투자수익을 기대하기보다는 실제 감당 가능한 자금범위에서 움직이는 흐름이 뚜렷해지고 있다"고 말했다.
