[부동산 주간 리뷰]세제혜택 조건 많고 매입임대와 차이 적어…내년에 가입해야 이득
개인 임대사업자가 한 채당 1억7400만원짜리 40㎡ 규모의 주택 6채를 준공공임대주택 제도를 활용해 보증금 3000만원, 월 55만원을 받고 임대사업에 나설 경우 미등록 임대사업자보다 10년간 최대 1억5500만원의 세금을 아낄 수 있게 된다.(표 참조)
지난 5일부터 정부가 시행하고 있는 '준공공임대주택' 제도를 활용할 경우다. 하지만 다수의 미등록 임대사업자가 참여하기엔 조건이 까다롭고 매입임대사업자는 기존 혜택과 별 차이가 없어 큰 효과를 거두지 못할 것이란 지적도 있어 주의가 요구된다.
◇임대료 연 5% 이하로 묶이지만 저리 융자에 세금감면 혜택
준공공임대주택은 최초 임대료와 임대보증금을 시세 이하로 제한하고 연 5% 이하로 임대료 증액분을 제한하는 제도로, '4·1 부동산대책'을 통해 등장했다. 기존 매입임대가 5년의 임대의무기간을 두는 반면, 준공공임대는 10년간 임대를 유지해야 한다. 임대료 상승분이 제한적이고 장기간 이사 걱정이 없어 임차인의 주거안정에 유리하다.
정부가 민간임대사업자를 이 제도로 끌어들이기 위해 제시한 '당근'은 세제혜택과 금융지원이다. 2013년 4월 이후 취득한 85㎡(전용면적) 이하 주택을 관할 시·군·구에 준공공임대주택으로 등록하면 취득세·재산세·양도소득세·종합부동산세·소득세 등의 감면 혜택이 적용된다.
주택 매입·개량자금도 저리로 융자받을 수 있다. 매입은 7500만~1억5000만원을, 개량은 1800만~2500만원을 연 2.7% 금리에 빌릴 수 있다. 임대사업자가 마음대로 임대료를 올리지 못해 발생하는 손실분을 세금 감면과 값싼 이자로 보상해주겠다는 것이다.
미등록 임대사업자는 전·월세를 놓고 임대소득을 숨겨 소득세를 탈루하고 있다. 이들을 양성화시키겠다는 것이 정부의 판단이다. 문제는 미등록 임대사업자가 준공공임대사업자로 전환하는데 따른 세제혜택을 보려면 세목별로 요건을 충족해야 한다는 점이다.
취득세와 재산세를 면제받으려면 40㎡ 이하를 2가구 이상 임대해야 한다. 소득세 20% 감면 혜택을 보려면 3억원 이하, 3가구 이상, 5년 이상 임대조건을 충족해야 한다. 특히 60~85㎡ 미만으로 공급하려면 20가구 이상을 임대해야 취득세 25%를 감면받을 수 있다.
◇매입임대와 큰 차이 없어…세제 혜택은 좀더 두고봐야
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기존 매입임대에 비해 혜택이 크지 않은 점은 아쉬운 대목이다. 재산세만 40㎡ 이하일 때 반액에서 전액으로 바뀌고 10년 이상 보유했을 때 40%에서 60%의 공제율이 적용될 뿐 나머지는 비슷하다.
이용만 한성대 교수는 "민간 참여를 유도해 임대주택 공급을 활성화시키는 방향은 나쁘지 않지만 현재의 지원 수준으로 민간에서 의무감을 가지고 들어올지는 의문"이라고 말했다. 세금으로 해결하는 것이 정부 입장에선 부담이지만, 일단 시장 참여를 유도하려면 보다 적극적인 인센티브가 필요하다는 지적이다.
시장 반응은 아직 미지근하다. 자금흐름을 확신할 수 없고 사업 종료 시점에야 혜택을 볼 수 있는 상황이 많아 규모가 작은 사업자들에겐 위험할 수 있다는 것이다.
김장섭 도성건설 대표는 "수도권의 경우 토지매입가격이 높아 대형 민간임대주택 건설기업이 아니면 대부분 참여하기 어려운 게 현실"이라며 "10년간 자금이 묶이고 정부정책의 불확실성이 큰 것도 참여를 꺼리게 되는 원인"이라고 꼬집었다.
임대사업자의 임대수익을 제한하는 조치는 결정된 반면, 수익 보전은 확정되지 않은 반쪽짜리 제도로 시작됐다는 점도 한계다. 취득세와 종합부동산세, 재산세 등은 개정이 필요없거나 개정 완료됐지만 소득세와 특별공제율 확대 내용을 담은 조세특례제한법 개정안이 아직 국회에 계류돼 있다.
김효정 국토부 주거복지기획과장은 "관련법 개정과 예산안 통과가 남아있긴 하지만 내년 1월중 혜택을 적용하는 것은 문제없을 것"이라고 말했다.
