#월 196만원. 매달 임대료 140만원과 대출금 이자분 56만원이 입금된다. 보장기간은 10년이다. 실투자금은 1억1000만원. 이자분을 빼더라도 연 수익률은 15.3%다. 이자분을 포함해 10년이면 2억3520만원을 벌 수 있다. 10년 뒤에는 자동으로 계약이 갱신된다. 대출금 상환없이 매달 200만원에 가까운 돈이 꾸준히 들어온다.
최근 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 일부 수익형 호텔들이 장기간의 두 자릿수의 확정 수익률을 내세우며 고객들을 유인하고 있다.
하지만 현실 가능성은 낮다는 게 업계 관계자들의 중론이다. 분양업체의 말만 믿지 말고 호텔 위치, 주위 상황, 운용사의 자본상태 등을 꼼꼼히 따진 후 신중하게 결정해야 한다고 전문가들은 지적한다.
◇애매한 수익 장담 근거…"무조건 된다"
서울 강남구 신사동에 위치한 한 수익형 호텔 모델하우스. 내년 8월 강원도 속초에 준공을 앞두고 있는 이 호텔은 최근 '연 10%, 10년 수익률'이란 문구로 투자자를 유혹하고 있다. 총 556실 규모로 가장 큰 평수인 62㎡만 일부 남았다는 게 분양 관계자의 설명이다.
분양 관계자는 "입지가 너무 좋고 주위에 고급 호텔이 없어 장사가 잘 될 수밖에 없다"며 "10년간 무조건 월 196만원을 보장해준다"고 강조했다. "객실 가동률이 연 30%만 넘으면 월세와 최소 운영비용이 나온다"던 그는 정작 객실 가동률 30% 수치 산정 근거에 대해선 정확하게 설명하지 못했다.
분양사측은 "속초는 호텔이 많지 않다. 시설이 좋지 않은 호텔도 성수기때 하루 숙박료가 28만원 내외나 된다. 7~8월 두 달만 가동해도 93억원의 숙박료를 올릴 수 있다"고 자신했다.
하루 숙박비 28만원 산정 근거는 모호하다. 속초에서 비교적 투숙객이 많은 더 클래스 300호텔의 하루 숙박비는 평균 10만원 내외다. 강원도 양양의 솔비치호텔의 하루 숙박비는 30만원 내외지만 비슷한 수준으로 받을 수 있는지는 미지수다.
10년 확정수익에 대해선 "오피스텔도 공실이 나면 주인이 책임지는 게 아니냐"며 모호하게 답했다. 하지만 계약에 부정적인 모습을 보이자 "무조건 보장해 준다. 임대차 계약서를 쓰기 때문에 법적으로도 보호받을 수 있다"며 이내 말을 바꿨다.
또 다른 상담사는 "월 196만원 외에 1년에 한 번씩 추가수익금을 준다. 호텔이 잘되면 호텔주인들이 더 가져가야 하지 않겠냐"며 계약을 부추겼다.
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◇운용사 중도 파산시 수익금 등 받을 곳 '막막'
애초 계약한 대로 월 수익금을 받지 못한다면 계약 상대자인 운용사를 대상으로 법적 다툼을 벌여야 한다. 하지만 소송에서 이기더라도 운용사가 자본력이 튼튼하지 못하면 수익금을 받아내기 어렵다.
한 부동산 전문 변호사는 "도중에 운용사가 파산을 신청하면 돈을 받을 곳이 없다"며 "호텔 운용이 안되면 임대료는 물론 나중에 매매도 힘들어질 수 있어 신중하게 결정해야 한다"고 말했다.
수년간 확정 수익을 앞세워 고객을 유치하고 있는 수익형 호텔 분양사들은 대부분 "믿을 수 있는 운용사"라며 "수십년 전통의 시공업체가 운영을 위해 별도로 설립한 회사"임을 강조한다.
하지만 실제 시공사와는 전혀 관련이 없는 신생 운용사인 경우가 더 많다는 게 업계 관계자들의 귀띔이다. 실제로 A호텔도 분양사의 주장과 달리 시공사는 “운용사와 전혀 상관이 없다. 호텔만 지어주는 것”이라고 밝혔다.
업계 한 관계자는 “분양이 잘되지 않는 일부 수익형 호텔들이 3년, 5년, 10년 수익 보장을 약속하는데 현실성은 떨어진다”고 지적했다. 그는 “분양권만 비싼 값에 팔고 운용은 나 몰라라 할 수 있다”며 “운용이 잘되지 않았을 때를 대비해 보증서 발급 등 보완책이 있는지 여부를 따져야 한다”고 당부했다.
일부 수익형 호텔들이 과장·허위 광고로 고객들을 현혹시키고 있지만 제재 효과는 미미하다는 평가다. 공정거래위원회는 지난해 12월 수익형 부동산을 분양하면서 수익률, 임대수요, 대출금을 고려하지 않은 투자금 등을 내세워 소비자들을 기만한 21개 분양사업자에 대해 시정조치를 내렸다.
하지만 광고문구 금지 및 시정 공표, 단순 경고 조치에 그치면서 비슷한 형태가 되풀이되고 있다는 지적이다.
공정거래위원회 관계자는 “계속 모니터링을 하고 있다”며 “위반 정도가 심각할 경우에는 과징금 등을 부과할 수 있지만 정말 수익이 날 수 있는 구조인지 손님을 끌기 위한 과장 내용인지 등은 따져봐야 한다”고 말했다.
