추가분담금 '10억' 주고도 '수억원' 시세차…반포자이의 '추억'

서울 서초구 반포동의 '반포자이' 아파트는 재건축하기 전 '반포주공3단지'였을 당시 3.3㎡ 당 평균 매매가가 1억원이 넘는 초고가 단지로 유명세를 떨쳤다. 2008년 글로벌금융위기로 부동산 경기가 꽁꽁 얼어 붙었음에도 3.3㎡ 당 3100만~3200만원의 초고분양가로 일반분양에 나서 주위를 놀라게 했다. 고분양가와 부동산 경기 침체로 초기에 고전을 면치 못했지만 결국 완판에 성공하고 수억원 이상의 높은 시세차익도 거둘 수 있었다.

반포자이의 재건축 과정은 인근 래미안퍼스티지와 함께 반포지구 재건축 단지들의 교본이라는 평가다. 부동산 업계에 따르면 최근 3.3㎡ 당 평균 4000만원이 넘는 초고분양가로 분양에 나선 신반포자이나 반포래미안아이파크도 반포자이의 시세가 분양가 책정 기준 가운데 하나로 작용했다.

◇'수억원 환급금' 소식에 집값 폭등…50㎡가 18억원에 거래

반포주공3단지는 지상 5층 62개동 2400가구 규모의 저밀도 대단지 아파트였다. 서초구에서 반포주공1단지(3590가구)에 이어 두 번째로 큰 규모로 1978년 준공됐다. 2000년대 초반 재건축이 추진되면서 반포주공3단지의 집값은 요동치기 시작했다.

50㎡(이하 전용면적)와 80㎡ 두 가지 면적형 뿐이었던 반포주공3단지는 용적률이 낮고 지분이 많아 반포주공1·2단지와 함께 재건축 사업성이 좋은 것으로 평가 받았다. 2001년 시공사가 GS건설로 선정될 당시 집값은 50㎡가 3억7000만원, 80㎡가 5억3000만원선이었는데 2003년 6월 조합이 설립된 뒤에는 50㎡ 6억6000만원, 80㎡ 8억5000만원으로 3억원 이상 값이 올랐다.

2005년 6월 관리처분계획인가를 통해 권리가액은 50㎡가 4억8600만~5억1000만원, 80㎡가 7억6000만~7억8000만원 수준으로 결정됐다. 조합원 분양가는 평균적으로 △59㎡ 2억8250만원 △84㎡ 3억9725만원 △132㎡ 6억7571만원 △165㎡ 8억7960만원 △194㎡ 10억6329만원 △216㎡ 12억7980만원 △244㎡ 15억5974만원 등으로 책정됐다.

50㎡를 소유한 조합원이 재건축 뒤 59㎡나 84㎡로 들어가면 약 8000만~2억2000만원을 환급받을 수 있었다. 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀만큼의 분담금을 보태면 더 넓은 집으로 들어갈 수 있었다. 반포주공3단지는 재건축 사업 이익이나 손해를 시공사가 감당하는 확정지분제로 추진돼 조합원들의 추가분담금 우려는 없었다.

추가분담금 걱정 없이 수억원의 돈을 돌려받으면서 새 집으로 옮겨갈 수 있다는 소식이 전해지자 집값은 폭등했다. 244㎡로 재건축 되는 50㎡의 경우 2006년 3월 18억원에 실거래가 이뤄지기도 했다. 3.3㎡ 당 매매가는 1억1800만원이었다.

재건축이 완료된 뒤 244㎡의 시세가 26억~27억원에 달할 것으로 예상되면서 예상 시세에서 분담금(약 10억원)을 뺀만큼의 가격으로 시세가 형성된 것이다. 반포동 K공인중개소 관계자는 "환급금이나 시세차익 예상분을 미리 가격에 반영해 매물로 내놓는 사례가 있었다"며 "3.3㎡ 당 1억원을 넘게 주고 사도 나중에 시세차익을 거둘 수 있다는 기대감 때문에 종종 거래가 이뤄지기도 했다"고 당시 분위기를 회상했다.

미래의 부동산 가격은 아무도 예측할 수 없기에 매우 위험한 투자방식이었지만 2006년 당시 부동산 경기가 워낙 좋아 가능했던 거래였다고 지역 공인중개소들은 설명했다.

우려했던 것처럼 2008년 글로벌금융위기가 닥쳤고 부동산 경기도 빠르게 식었다. 같은 해 6월 진행된 일반분양 가격은 △59㎡ 7억858만~7억7531만원 △84㎡ 10억8247만~11억7729만원 △244㎡ 28억3032만~29억8285만원 등이었다. 3.3㎡ 당 평균 3200만원으로 당시에도 초고분양가 논란이 일었다.

반포자이의 입주일은 2008년 말로 예정돼 5개월 동안 중도금과 잔금을 모두 치러야 하는 부담이 있었다. 지역 공인중개소에 따르면 초기 계약률은 50~60%선에 불과했다.

◇준공 뒤 244㎡가 약 34억원 등 수억원 시세차…'신반포자이'는 "글쎄"

2009년 3월 반포주공3단지는 지상 최고 29층 3410가구의 반포자이로 탈바꿈했다. 아파트가 준공되자 부동산 경기 침체에도 미계약 물량은 소진됐고 매매가도 올랐다. 2006년 당시 예상했던 것처럼 244㎡의 가격은 26억원을 넘어 33억9000만원까지 치솟았다. 관리처분인가 이후에 50㎡를 18억원에 매입한 뒤 분담금 10억원을 더해 28억원을 투자했어도 약 6억원의 시세차익을 거둘 수 있었다는 계산이 나온다.

반포동 P공인중개소 관계자는 "반포자이는 지하철7호선·3호선 고속터미널역과 7호선 반포역에 인접해 교통이 편리하고 학군이 좋은 것으로 평가 받는다"며 "2009년 지하철9호선 개통도 호재로 작용했다"고 설명했다.

현재 반포자이 인근에서 재건축 공사가 한창인 반포래미안아이파크와 신반포자이는 반포자이의 시세를 기준으로 3.3㎡ 당 평균 분양가를 각각 4257만원, 4290만원으로 책정했다. 시세 차익에 대한 기대감으로 초고가 분양에 나서지만 반포자이와 같은 고수익을 거두긴 어렵다는 지적이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "교통 입지나 단지 규모, 일반분양 물량 등 모든 면에서 반포자이가 낫다는 평가가 우세하다"며 "어두운 전망이 제기되는 올해 부동산 시장 분위기를 고려하면 현재 초고분양가에서 더 오르긴 어렵다고 본다"고 말했다.