#. 서울 장위4구역 재개발, 반포주공1단지·잠실진주 재건축. 조합과 시공사 간 치열한 공사비 갈등이 펼쳐진 정비사업장들이다. 장위4구역의 경우 14개월에 걸친 공사비 갈등이 최근 마무리되고 이달부터 입주를 시작하지만, 조합은 300억원 이상 추가로 내게 됐다.
#. 대전 장대B구역 재개발 사업 시공사는 설계변경·공사비 인상 등을 이유로 7000억원 이상 공사비 인상을 조합에 요청한 상태다. 해당 현장은 지난 2019년 한국토지신탁 컨소시엄을 사업대행자로 지정했으나 지난해 사업시행계획인가를 앞두고 신탁계약을 해지한 바 있다. 당시 신탁사는 공사비 급등으로 사업성이 악화될 것을 우려해 시공사 등과 대립각을 세웠다.
4일 정비업계에 따르면 일부 정비사업장은 시공사 눈높이를 맞추기 위해 시공권과 유치권 포기 각서 조건을 삭제하는 등 공사조건을 완화한 입찰공고까지 내면서 자구책을 마련하고 있다. 전국 현장 곳곳에서 조합과 시공사의 줄다리기가 이어지는 가운데 신탁방식 재건축·재개발이 대안으로 주목받고 있다.
신탁방식은 이해관계자간 갈등조정, 투명한 사업추진 등이 강점이다. 최근 서울·수도권 현장을 중심으로 빠르게 확산되는 추세다. 특히 여의도와 목동, 분당 등 주요 정비사업지에서 초기부터 신탁사와 MOU를 맺고 사업을 추진하는 사례가 늘고 있다.
업계 자본력 1위인 한국토지신탁은 올해 인력확충과 조직개편을 실시했다. 시장 수요에 맞춰 공격적인 수주를 추진한다는 계획이다. 한토신은 최근 2025년도 신입 및 경력사원 공고를 냈다. 업계 다른 회사들이 비상경영을 통해 조직 크기를 줄이는 것과 대조된다.
한토신은 연초 조직 개편을 단행했다. 도시정비사업 관련 본부를 기존 2개에서 3개로 늘렸다. 신탁방식 재개발·재건축 수요 증가에 대응하고 경쟁력을 강화하기 위한 조치로 해석된다.
특히 기술전문인력이 모인 기술본부를 중심으로 정비사업관리 시스템을 구축했다. 인허가 단계별 자료를 데이터베이스화해 추가 공사비의 타당성 등을 검토하는 조직이다. 전문성이 부족한 정비사업 조합은 공사비 인상 근거를 따지기 어렵다. 신탁사가 나서 시공사와 공사비를 조정할 수 있다.
한토신은 2016년 신탁사의 정비사업 참여가 가능해진 '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 개정 직후 업계에 뛰어들었다. 현재 업계 최대 규모 전문인력을 확보하고 있다. 대형 건설사 출신 인력이 많아 공사비 산정은 물론 시공사와의 협상 등에서도 유리하다는 평가다.
독자들의 PICK!
담당 인력이 많아 사업장에 대한 철저한 관리가 가능한 것도 한토신의 강점이다. 특히 정비구역 지정 등 초기단계부터 준공 및 입주까지 정비사업 전체 사이클을 경험한 인력이 많다.
한토신 관계자는 "도시정비사업은 '경험사업'"이라며 "실제로 정비사업 전 사이클을 경험한 이력이 있는 전문 인력들이 각 사업현장을 밀착관리하고 있다"고 말했다.
한토신은 여의도, 흑석, 강변 등 서울 주요 재개발·재건축 현장에서 사업시행자와 대행자로 사업을 진행중이다. 지난해 분양한 '강변역 센트럴 아이파크'는 부동산 경기가 침체된 와중에도 청약 최고 경쟁률 523대 1을 기록하며 흥행했다. 대전에서는 2267가구 규모 'e편한세상대전에코포레'을 맡았는데, 신탁사 최초로 대형 단지를 성공적으로 입주까지 수행한 곳이다.
한토신은 지난해 1기 신도시 선도지구로 선정된 분당 양지마을 통합재건축과 MOU를 체결하기도 했다. 양지마을은 4400여가구 규모 대단지다. 그만큼 이해관계자 간 의견조율 등 '해결사' 역할이 중요한 곳이다.
한토신 관계자는 "지난해에는 노후계획도시특별법이, 지난 2월에는 도심 복합개발 지원에 관한 법률 시행령‧시행규칙이 시행되는 등 도시정비사업이 정책적으로 탄력받고 있다"며 "기존 수주현장에 대한 철저한 관리 외에도 노후신도시재건축, 사업시행자 특례방식 사업장 발굴 및 민간도심복합개발 사업 추진 등으로 업계를 선도할 계획"이라고 밝혔다.
