6·27 규제 이후 신규 전세계약 30% '실종'
6·27 부동산 대책 시행 이후 두 달간 전세 시장 '공급 쇼크'가 나타났다는 분석이 제기됐다. 전국 아파트 전세 시장에서 신규 계약이 전년 대비 30% 가까이 급감하면서 전세 절벽이 현실화되고 있다는 분석이다.
부동산 중개업체 집토스는 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 2025년 7~8월 전국 아파트 신규 전세계약 건수는 5만5368건으로, 전년 동기(7만7508건) 대비 28.6%나 감소했다고 1일 밝혔다.
6·27 대책으로 '갭투자'(전세 끼고 매매)가 위축된 여파로 전세 시장 전체가 축소되고 있다. 올해 7~8월 전국 아파트의 전체 전세계약 수는 89,220건으로, 전년 동기(10만4869건) 대비 15% 감소했다. 2023년 동기(11만4361건)와 비교하면 22%나 감소한 수치다.
전세 매물이 급감하자 기존 세입자들은 이주를 포기하고 현재 주거지에 머무르는 경향이 뚜렷해졌다. 실제로 7~8월 갱신 계약은 3만3852건으로 전년 동기(2만7361건) 대비 23.7%나 급증했다. 이 중 갱신요구권을 사용한 계약은 1만7477건으로, 전년 동기(9539건)에 비해 83.2%나 증가한 것으로 나타났다. 이는 전세 매물 품귀로 임대인 우위 시장이 형성되자, 임차인들이 법적으로 보장된 권리를 활용해 기존 주거지에 머무르려는 경향이 커진 것으로 읽힌다.
반대로 새로 집을 구하는 신규 계약은 28.6% 급감했다. 신규 계약 실종은 수도권에서 더욱 심각하게 나타났다. 경기도는 -33.4%(2만6495건→1만7644건), 서울도 -30.4%(1만7396건→1만2108건)의 감소율을 보였다.
새 세입자는 '신규 프리미엄'으로 7.9%를 지불해야 했다. 7~8월 동안 동일한 아파트, 동일 평형에서 신규 계약과 갱신 계약이 모두 있었던 단지들을 대상으로 가격을 비교한 결과, 신규 계약의 전세금이 갱신 계약보다 평균 7.9% 더 비쌌다. 이는 전년 동기의 가격 차이가 1.7%에 불과했던 것과 비교하면, 1년 만에 신규 진입자가 감당해야 할 '전세 진입료'가 4배 이상 불어난 셈이다.
이러한 현상은 서울 주요 아파트 단지 실거래가에서도 명확히 드러났다. 강남구 개포동 '디에이치아너힐즈' 전용 59㎡의 경우, 7~8월 갱신 계약은 평균 9억 7167만 원에 이뤄졌지만 신규 계약은 이보다 2억 4000만 원가량 비싼 평균 12억 1000만 원에 체결, 신규 세입자가 25%의 프리미엄을 지불한 것으로 나타났다.
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강북권도 마찬가지였다. 서대문구 북가좌동 'DMC래미안e편한세상' 전용 84㎡는 갱신 계약이 평균 6억 2742만 원에, 신규 계약은 평균 6억 9658만 원에 체결돼 약 11%의 가격 차이를 보였다. 매물 품귀 현상 속에서 일부 신규 세입자들이 기존 시세보다 훨씬 비싼 가격을 감수하고 있는 상황이다.
전세를 구하지 못한 수요가 월세 시장으로 이동하는 '풍선 효과'도 관측됐다. 같은 기간 아파트 월세 계약은 8만2615건으로 전년 동기(7만9268건) 대비 4.2% 증가했다. 갱신 계약(8.7% 증가)과 신규 계약(2.6% 증가)이 모두 늘어나, 전세 시장의 불안이 월세 시장 전반으로 확산되고 있는 것으로 풀이된다.
이재윤 집토윤 대표는 "전세 시장 안정을 위한 별도의 공급 대책이 동반되지 않는다면, 시장 불안은 당분간 지속될 수 있다"고 지적했다. 이어 "6·27 대책이 갭투자를 위축시킨 효과가 전세 시장의 공급 부족과 신규 세입자의 주거비 부담 증가라는 심각한 부작용으로 이어지고 있는 실정"이라며 "특히 법적 권리를 통해 주거를 연장하는 기존 세입자와, 높은 '입장료'를 내고 시장에 진입해야 하는 신규 세입자 간의 격차가 커지고 있어 임대차 시장의 이중 구조화가 우려된다"고 덧붙였다.
