서울시가 '모아주택·모아타운'의 사업성을 높여 재개발이 어려운 노후 저층주거지의 주택 공급 속도를 끌어올린다. 역세권과 간선도로변 모아타운은 준주거지역으로 상향해 용적률을 최대 500%까지 적용하고 제2종 일반주거지역 7층 이하 지역의 층수 규제도 사실상 완화한다.
서울시는 이 같은 내용을 담은 모아주택·모아타운 제도 개선안을 마련했다고 9일 밝혔다. 사업 추진 과정에서 걸림돌로 작용했던 규제를 정비해 사업성을 높이고 소규모 정비사업을 통한 도심 내 주택 공급을 확대하겠다는 취지다.
모아주택·모아타운은 노후 저층주거지 등 재개발 사각지대를 정비하기 위한 서울형 소규모 정비사업이다. 개별 필지로는 개발이 어려웠던 지역을 하나의 생활권 단위로 묶어 체계적으로 정비하고 주민이 함께 개발할 수 있도록 지원하는 방식이다. 주택 공급과 함께 도로·공원·주차장 등 생활기반시설을 확충하는 것이 핵심이다.
이번 개선안의 주요 내용은 △역세권·간선도로변 준주거지역 상향 세부 기준 마련 △제2종 일반주거지역 7층 이하 지역 층수 규제 개선 △주민공동시설 용적률 인센티브 확대 △통합심의 표준처리절차 마련 등이다.
우선 역세권과 간선도로변에 위치한 모아타운은 준주거지역으로 용도지역을 상향해 용적률을 높이고 일반분양 물량을 확대할 수 있도록 했다. 준주거지역으로 용도지역이 상향되면 상한용적률이 최대 400%까지 적용된다. 매입임대주택을 함께 공급하는 경우에는 법적상한용적률인 최대 500%까지 적용받을 수 있다.
적용 대상은 모아타운 내 제3종 일반주거지역 가운데 모아주택 사업구역 면적의 절반 이상이 역 승강장으로부터 350m 이내에 있거나 폭 20m 이상 간선도로변에서 50m 이내에 위치한 경우다.
역세권은 지하철·국철 승강장 중심 350m 이내, 간선도로변은 폭 20m 이상 도로에 구역 둘레의 8분의 1 이상이 접해야 한다. 실제 용도지역 상향 여부는 밀도 증가에 따른 기반시설 용량 등을 종합적으로 고려해 위원회 심의를 거쳐 결정된다.
모아주택 활성화를 가로막던 층수 제한도 완화된다. 서울시는 제2종 일반주거지역 7층 이하 지역에서 추진하는 가로주택정비사업에 적용되던 '평균 13층 이하' 규정을 삭제한다.
이에 따라 제2종 7층 이하 지역이 다른 2종 이상 지역과 맞닿아 있고 블록 단위로 모아주택을 추진하는 경우 주변 여건과 경관을 고려해 중·고층 아파트 공급이 가능해질 전망이다.
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주민공동시설 설치에 따른 용적률 인센티브도 확대된다. 그동안 운동시설, 도서실 등 주민공동시설을 지역사회에 개방해야만 용적률 완화 혜택을 받을 수 있었지만 앞으로는 개방 여부와 관계없이 동일한 혜택을 받을 수 있다.
소규모 정비사업은 협소한 부지 여건 탓에 용적률에 산입되지 않는 지하층에 주차장과 주민공동시설을 함께 설치하는 경우가 많았다. 이로 인해 주차 공간이 부족해지고 지하 공사 규모가 커져 사업비 부담이 늘어난다는 지적이 제기돼 왔다.
앞으로는 주민공동시설을 지상층에 설치하더라도 해당 시설 면적만큼 법적상한용적률 범위 내에서 용적률 완화를 받을 수 있다. 서울시는 이를 통해 지하층을 주차장 중심으로 효율적으로 활용하고 지하 공사비를 줄여 사업성을 높일 수 있을 것으로 보고 있다. 공사비 절감이 분양가 안정에도 일부 기여할 것으로 기대하고 있다.
통합심의 절차도 손질한다. 올해 2월부터 소규모주택정비사업 통합심의 대상에 경관·교통·재해·교육 분야가 추가된 만큼 서울시는 신속한 심의를 위해 '표준처리절차'를 마련했다. 자치구가 심의 신청 전 통합심의 대상 여부를 사전에 판단할 수 있도록 체크리스트를 도입하고 협의 절차를 표준화해 사전검토 기간을 줄인다는 계획이다.
서울시는 이번 제도 개선으로 모아주택·모아타운의 사업성과 추진 속도를 함께 높일 수 있을 것으로 기대했다. 특히 사업성이 낮아 정비가 어려웠던 노후 저층주거지의 개발 여건을 개선해 도심 내 주택 공급 확대에 속도를 내겠다는 방침이다.
최진석 서울시 주택실장은 "이번 개선은 법령 개정 사항을 신속히 반영하고 현장에서 제기된 규제를 적극 개선하는 데 중점을 뒀다"며 "모아주택·모아타운이 노후 저층주거지의 주거 안정을 이끄는 대표적인 주택공급 모델로 자리 잡을 수 있도록 제도 개선을 지속해 나가겠다"고 말했다.
