집단대출 핀셋지원 검토… 총량규제 제외
빠른 한도 소진에 오픈런사태… 실수요자 '숨통' 기대
금융당국이 집단대출을 총량규제에서 제외하려는 것은 주택공급 활성화 차원에서 실수요자에 대한 '핀셋지원'이 필요하다는 판단에서다.
특히 재개발·재건축사업 초기단계에서 걸림돌이던 이주비대출에 대해서는 대출한도 산정기준을 주택가격이 낮은 '구축'이 아닌 '신축'으로 변경하는 방안도 적극 검토하고 있다. 이 경우 빌라나 다세대가구 등 비아파트 재개발사업 진척의 촉진제가 될 수 있다.
26일 금융당국에 따르면 금융위원회는 주택대출의 20~30%, 전체 가계대출의 약 10% 내외를 차지하는 집단대출에 대해 총량규제를 완화하는 방안 등을 빠르면 이달말 부동산대책에서 내놓을 방침이다.
집단대출에서 가장 큰 비중을 차지하는 잔금대출은 최근 한도가 빠르게 소진돼 '오픈런' 사태가 벌어진다. 은행들이 연간 1.5%로 묶은 가계대출 총량규제를 준수하기 위해 한번에 수백억 원의 한도가 소진되는 잔금대출부터 대출문턱을 대폭 올려서다.
은행권 관계자는 "잔금대출은 같은 단지에서 여러 은행이 나눠 집행하는 경우가 많은데 총량규제를 맞추기 위해 한도를 높게 설정하지 않다 보니 일부 단지에서는 대출을 먼저 받으려는 '오픈런' 사태도 벌어진다"며 "당국이 총량규제에서 잔금대출을 예외해 준다면 좀더 여유있게 대출을 집행할 수 있을 것"이라고 말했다.
다만 잔금대출만 총량규제에서 예외를 적용하면 이주비대출이나 중도금대출도 풀어달라는 요구가 빗발칠 수밖에 없다. 이 역시 실수요 대출이면서 주택공급과 관련된 대출이기 때문이다.
이에 따라 금융당국은 집단대출 전체에 대해서 대출공급을 좀더 유연하게 가져갈 방침이다. 실수요 대출에 대해서는 '핀셋지원'에 나서는 것이다.
금융당국은 잔금대출 이전 단계의 이주비대출 한도도 상향할 계획이다. 현재는 집단대출로 묶이는 이주비대출, 중도금대출, 잔금대출은 각각 대출한도를 산정하는 기준이 다르다. △이주비는 정비사업 전단계의 구축 감정평가액을 기준으로 하며 △중도금은 분양가격 △잔금은 신축가격을 기준으로 대출한도를 각각 산정한다.
금융당국은 이주비대출도 잔금대출과 마찬가지로 신축기준으로 대출한도를 산정하는 방안을 검토 중이다. 일반 주택대출처럼 LTV(주택담보인정비율) 40~70% 수준은 그대로 유지하되 집값 평가방식을 바꾸는 것이다. 이주비대출을 받는 시점에 5~6년 후 신축가격을 정밀하게 추정하기 어려운 만큼 '매매가격'(실거래가격)이나 '분양가격' 등으로 신축가치를 추정하는 방안이 거론된다.
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이렇게 되면 빌라나 다세대·다가구주택이 많은 비아파트 위주 재개발구역의 정비사업에 좀더 속도가 날 것으로 예상된다. 비아파트는 감정평가액이 아파트보다 훨씬 더 낮다 보니 이주비대출 한도가 전세가격을 크게 밑도는 경우가 많다.
다만 이주비대출 한도가 풀리더라도 다주택자나 비거주 조합원 등은 이번 규제완화 대상에서 제외될 가능성이 높다.
한편 금융당국이 연간 가계대출 증가목표치 1.5%를 종전대로 유지키로 하면서 집단대출을 제외한 일반 주택담보대출(이하 주담대)의 '셧다운'(전면중단) 사태는 지속될 가능성이 있다. 은행들은 상반기에 '빚투'(빚내서 투자)로 인한 마이너스통장 한도성 대출이 급증하자 주담대를 줄이는 식으로 대응한다. 한도성 대출은 사후관리가 어려워 하반기에도 주담대 신규대출을 막는 방식으로 대응할 가능성이 있다.
특히 KB국민은행의 주담대 3억원 한도제한 조치도 당분간 유지될 수 있다는 관측이 나온다. 국민은행은 다른 은행과 마찬가지로 잔금대출에 대해서는 3억원 한도제한을 두지 않는 만큼 이번 총량규제 완화조치는 일부 실수요자에게만 영향을 줄 것으로 보인다.
