정부가 개발제한구역(그린벨트) 해제 가능성을 다시 언급하면서 주택 공급 확대를 둘러싼 논쟁이 재점화되고 있다. 공급 부족 우려가 커지는 가운데 규제 완화 카드를 꺼내들었지만 과거 사례를 고려할 때 정책 실효성에 대한 의문도 함께 제기된다.
28일 관계당국에 따르면 현재 서울 내 개발제한구역 면적은 약 150㎢ 수준이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 전날 총리 주재 부동산 토론회에서 "그린벨트를 해제해서라도 집을 짓고 싶다"며 주택 공급 확대에 대한 강한 의지를 드러냈다.
그린벨트 해제는 역대 정부에서 반복적으로 활용된 공급 확대 카드다. 노무현 정부는 국민임대주택 공급을 위해 3.47㎢를 해제했고 이명박 정부는 2009~2012년 보금자리주택 사업을 위해 서초구 내곡동, 강남구 세곡동 일대 약 5㎢(경기도 포함 시 34㎢)를 해제했다. 이 과정에서 세곡동 6500가구, 우면동 3300가구, 내곡동 4600가구, 수서동 4300가구, 강동구 고덕·강일 1만1800가구 등 대규모 공급이 이뤄졌다. 문재인 정부 역시 약 3300가구 공급을 위해 일부 지역의 그린벨트를 해제했다. 이 같은 흐름 속에서 현재 거론되는 해제 후보지로는 서초구 내곡동 예비군훈련장, 송파구 방이동 올림픽선수촌 인근, 강서구 김포공항 주변 등이 꼽힌다.
다만 정책 추진 과정에서는 환경 훼손 논란과 지역 반발이 반복되며 계획이 축소되거나 장기 지연되는 사례가 적지 않았다. 대표적으로 서리풀1·2지구는 지구 지정 이후에도 토지 보상 협상이 난항을 겪으며 사업 추진에 제동이 걸린 상태다. 보상 수준을 둘러싼 이견으로 주민 반발이 이어졌고 일부는 소송으로까지 번졌다. 당초 2028년 착공을 목표로 했지만 일정 지연 가능성이 커지고 있다는 관측이 나온다.
입지 구조에서도 문제가 제기된다. 현재 서울의 그린벨트는 상당 부분이 외곽 및 경기도 경계 지역에 집중돼 있다. 도심 접근성이 중요한 실수요자 수요와 괴리가 발생할 수밖에 없는 구조다. 이에 따라 공급 물량이 늘어나더라도 실제 수요가 집중된 핵심 지역의 수급 불균형을 해소하는 데는 한계가 있다는 분석이 나온다.
사업 추진 과정에서의 구조적 제약도 적지 않다. 그린벨트 해제는 단순한 규제 완화만으로 완료되는 정책이 아니라 토지 보상, 주민 수용성 확보, 인허가 절차 등 복합적인 과정을 거쳐야 한다. 특히 토지 보상은 초기 단계에서 사업 속도를 좌우하는 핵심 변수로 협상이 장기화될 경우 전체 일정이 수년 단위로 지연될 가능성이 크다.
독자들의 PICK!
시장 영향 역시 변수다. 그린벨트 해제는 공급 확대 기대를 높이는 동시에 개발 기대감에 따른 토지 가격 상승과 투기 수요 유입을 자극할 수 있다. 이는 정책 의도와 달리 시장 불안을 확대하는 요인으로 작용할 수 있다. 실제 과거 일부 해제 사례에서도 인근 지역을 중심으로 가격 상승과 거래 과열 현상이 나타난 바 있다.
김 장관의 발언은 정부의 공급 확대 의지를 재확인했다는 점에서 의미가 있지만 정책의 실현 가능성과 효과를 둘러싼 논쟁은 당분간 지속될 전망이다.
신보연 세종대학교 부동산AI융합학과 교수는 "서리풀1·2지구와 같은 사례가 반복될 경우 그린벨트 해제 정책 전반에 대한 신뢰도에도 영향을 미칠 수 있다"며 "주민과 환경단체, 지자체 간 사전 협의를 통해 보다 정교하고 숙의된 정책 설계가 필요하다"고 지적했다.
