서울 노른자땅에 아파트 올리나...용산어린이정원 주택 공급? 규모는

정부가 용산어린이정원 일대를 주택공급에 활용하는 방안을 검토 중인 것으로 확인됐다. 서울에서 대규모 신규 택지를 추가 확보하기가 어려워진 만큼 정부는 도심권 마지막 핵심 국유지로 꼽히는 용산공원 카드를 통해 공급 물량과 속도를 모두 잡는다는 구상이다.

◇李대통령 "서울 택지 찾기 어려워"...軍, 용산어린이정원 일대 그린벨트 해제

4일 정치권에 따르면 정부는 용산어린이정원을 중심으로 한 주택공급 방안을 살펴보고 있는 것으로 파악됐다. 청년과 신혼부부 등이 핵심 공급 대상으로 실제 활용 가능한 면적과 적정 공급 호수 산정에 착수한 것으로 알려졌다.

용산어린이정원은 미군으로부터 반환받은 용산기지 부지 중 약 30만㎡ 규모로 전 정부 시절인 2023년 어린이정원으로 일반에 임시 개방됐다. 용산공원 전체 조성지구 약 300만㎡ 가운데 상대적으로 빠르게 반환이 완료된 부지로 현재 국토교통부 산하 공기업인 LH(한국토지주택공사)가 현장 운영과 유지 관리를 맡고 있다.

정부가 용산공원 전체가 아닌 어린이정원 일대부터 공급 가능성을 검토하는 것은 국토부가 총괄 관리 책임을 갖고 있다는 점을 고려한 것으로 풀이된다. 민간 토지를 별도로 매입하거나 대규모 주민 이주 절차를 거칠 필요가 없고 미군이 아직 사용 중인 공원 본체의 다른 부지보다 사업 추진 여건이 상대적으로 양호하다는 판단이다.

군사 규제가 일부 해소된 것도 주택공급 가능성을 높인다. 국방부는 지난달 국방부 경계 외곽에 있는 용산어린이정원에 설정된 제한보호구역 13만7000㎡를 해제했다. 이에 따라 해당 구역에서는 건축이나 개발 과정에서 적용되던 군사시설 규제가 대폭 줄어들었다.

이와 관련, 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 3일 "이재명 정부 들어서는 할 수 있는 최대한의 공급을 할 것"이라면서 "각종 군 시설 이런 부분까지 해서 최대한 공급 대책을 마련 중"이라고 밝혔다.

정부가 용산공원까지 공급 후보군에 올린 것은 서울의 택지 부족이 한계에 이르렀다는 판단에서다. 이재명 대통령은 지난 23일 부동산정책 국민 대토론회에서 "과거에 그린벨트를 풀어 대규모 주택단지를 만들거나 신도시를 만들면서 문제를 해결해 왔는데 이제는 서울의 어딘가, 우리가 택지 개발을 해보려고 찾아보면 거의 찾기가 어렵다"고 말했다.

용산공원 주택공급은 이 대통령의 대선 공약과도 연결된다. 이 대통령은 2022년 대선 후보 당시 용산공원 일부와 주변 반환부지 등을 활용해 용산공원 인근에 주택 10만가구를 공급하고 이를 전량 청년기본주택으로 조성하겠다는 구상을 제시했다.

국토부 역시 용산공원 활용 가능성을 공개적으로 언급하기도 했다. 김이탁 국토부 1차관은 "용산공원 부지에 아파트를 건설하려면 법 개정이 필요하다"며 "국민적 공감대 형성이 중요하다"고 밝혔다.

◇수도권 등 외곽 신도시 공급 탈피 신호탄...'용산공원 조성 특별법' 개정·토양오염 문제는 변수

용산어린이정원을 중심으로 한 용산공원 주택 공급은 서울 도심 공급정책의 상징적인 전환점이 될 전망이다. 외곽 신도시와 정비사업에 의존해 온 기존 방식에서 벗어나 중앙정부가 보유한 도심 국유지를 직접 활용하는 새로운 공급 모델이 가동되는 것이기 때문이다.

다만 넘어야 할 산도 여럿 남아 있다. 용산공원 특별법 개정과 토양오염 문제 등이 대표적이다.

현행 '용산공원 조성 특별법'은 미군기지 본체부지 전체를 공원으로 조성하는 것을 원칙으로 하고 공원 외 목적으로 용도를 변경하거나 처분하지 못하도록 규정하고 있다. 용산어린이정원 일대에 주택을 공급하기 위해서는 공공주택에 대한 예외 조항를 마련하거나 해당 부지를 공원조성지구에서 분리할 수 있도록 특별법을 개정해야 한다.

토양오염 문제도 공급 규모와 사업 시기를 결정할 변수다. 용산어린이정원은 정식 용산공원 조성에 앞서 반환부지를 임시 개방한 공간이다. 주택을 공급하려면 부지별 오염 여부를 조사는 물론 이를 토대로 토양 정화 절차를 거쳐야 한다.

정부가 용산어린이정원 일대의 주택공급 가능성을 검토하면서 실제 공급 규모가 어느 수준까지 나올지에 관심이 쏠린다. 이재명 대통령이 2022년 대선 당시 제시한 '용산 10만가구' 구상과 현재 검토 중인 어린이정원 공급 방안은 대상 부지와 사업 범위가 서로 다르기 때문이다.

◇李대통령 2022년 때 용산공원 전체 10만가구 공약...용산어린이정원은 약 30만㎡

이 대통령의 당시 10만가구 공약은 용산공원 일부와 용산정비창, 주변 미군 반환부지 등 용산 일대 공공택지를 폭넓게 활용해 전체 공급 물량을 확보하는 구상이다.

이에 따라 현재 정부가 검토 중인 용산어린이정원 공급안은 별도의 공급물량 산정 과정이 필요하다. 먼저 어린이정원 약 30만㎡ 가운데 실제 주택용지로 활용할 수 있는 면적을 추린 후 용적률과 건폐율, 공원 존치 면적, 주택 유형 등을 대입해 전체 공급 규모를 파악할 것으로 보인다.

이번 용산어린이정원 공급 규모가 정부가 조만간 발표할 것으로 알려진 공급대책에 구체적인 물량 규모로 담길지는 미지수다. 법 개정과 가용면적 산정 등 후속 절차가 남아 있는 만큼 이번 대책에서는 중장기 검토 대상이나 후보지 수준으로만 거론될 가능성이 있기 때문이다.

현재 어린이정원에는 옛 미군 장교숙소와 잔디마당, 스포츠필드 등이 들어서 있다. 기존 시설을 어느 정도 남길지, 공원 기능을 얼마나 유지할지에 따라 순수 주택용지의 면적이 달라질 수밖에 없다. 최근 군사시설 제한보호구역에서 해제된 13만7000㎡도 공급 규모 산정의 출발점 중 하나로 꼽힌다. 국방부 경계와의 거리, 기존 시설 배치, 진입도로와 기반시설 등을 함께 검토해야 실제 가용면적을 산출할 수 있다.

현행 용산공원 조성 특별법에 공공주택 공급을 위한 예외조항을 두면 어린이정원의 공원 지위를 유지하면서 일부 부지를 복합적으로 활용할 수도 있다. 이와 달리 주택을 지을 구역을 공원조성지구에서 분리하는 것도 가능한데 이때는 해당 면적을 별도의 주택용지로 계획하는 방식으로 공급을 추진할 것으로 보인다.

이처럼 법 개정 형태를 택하느냐에 따라 공원으로 남겨야 할 범위와 주택사업에 편입할 수 있는 면적이 달라진다. 특별법 개정 이후 수립할 용산공원 종합기본계획과 공원조성계획에서 주택 구역을 어떻게 설정하느냐가 최종 공급 규모에 직접적인 영향을 미칠 전망이다.

◇현재 용산어린이정원 미군 오염물질로 일부만 개방...환경조사 결과에 따라 공급 규모 달라질 듯

토양오염 문제는 전체 사업의 추진 여부보다는 구역별 공급 시기를 가르는 요인이 될 가능성이 크다. 어린이정원 안에서도 오염물질의 종류와 범위, 깊이가 구역마다 다를 수 있어 환경조사 결과에 따라 정화 공법과 소요 기간이 달라질 수 있기 때문이다.

정부가 어린이정원을 여러 구역으로 나눠 오염 정도가 상대적으로 낮거나 정화가 먼저 끝난 곳부터 주택을 공급하는 방식도 가능하다. 전체 부지의 정화가 끝날 때까지 기다리기보다 활용 가능한 구역을 우선 사업지로 정해 단계적으로 물량을 내놓는 방식이다.

청년 1인 가구용 소형 공공임대 비중을 높이면 공급 호수가 늘어날 수 있지만 신혼부부와 자녀가 있는 가구를 위한 중형 주택을 함께 배치하면 전체 가구 수는 줄어든다.

도로와 학교, 공원 등 기반시설 면적도 고려해야 한다. 어린이정원에 주택을 고밀도로 배치하더라도 입주 가구가 이용할 교통·교육·생활시설을 함께 확보해야 해 부지 면적에 용적률만 적용한 단순 계산으로는 당장 공급 규모를 확정하기 어렵다.

정부는 어린이정원 단독 공급량과 용산정비창, 캠프킴 등 주변 사업 물량을 구분해 산정할 것으로 예상된다. 어린이정원에서 확보할 수 있는 물량을 토대로 용산 일대 전체 공급계획을 다시 짜는 방식이다.

익명을 요구한 정부 관계자는 "어린이정원 공급 규모는 약 30만㎡라는 전체 면적보다 실제 주택을 배치할 수 있는 순수 가용면적이 얼마나 나오느냐에 달렸다"며 "법 개정 범위와 공원 존치 면적, 토양 정화 순서, 주택형 구성 등이 구체화돼야 공급 호수도 윤곽을 드러낼 것"이라고 말했다.

정부가 주택 공급을 위한 도심 내 공공부지 활용 방안 중 특히 강조한 부지는 용산구 일원이다. 국제업무지구, 캠프킴 등 대규모 주택 공급이 가능한 부지가 남아 있기 때문이다. 정부는 이미 여러 차례 용산 부지를 핵심 공급 부지로 언급한 바 있다. 그러나 진척도는 여전히 미진하다.

국제업무지구 내 가구수를 두고 서울시와 장기간 의견이 대립하고 있고 캠프킴 관련 법안도 아직 본회의 문턱을 넘지 못했다. 용산 어린이정원 역시 입법이 전제조건이 되는 만큼 빠른 공급을 위해서는 정치적으로 얽힌 문제를 먼저 풀어낼 필요가 있다.

국토교통부는 지난 1·29 공급대책을 통해 용산구 일원 공공부지 내 공급을 강조했다. 국토부는 용산·남영역과 인접한 서울 도심 역세권의 우수 입지 유휴부지 활용과 기존 사업의 확대로 양질의 주택 1만3501가구를 공급하겠다는 계획을 발표했다. 이전 계획에 비해 6100여 가구가 늘어난 공급 규모다. 용산이 서울의 한복판에 위치한 최고 교통 요지인 만큼 정부로서는 공급 물량을 최대한 확보하는 게 중요하다.

다만 정부의 포부와는 달리 공급계획 추진은 원활하게 흘러가지 않고 있다. 정부는 용적률 상향 등을 통해 용산국제업무지구에 1만가구를 공급할 계획이다. 이전에 비해 공급 물량을 4000가구 확대했다. 반면 서울시는 국제업무지구 특성상 최대 8000가구 공급이 가능하다는 입장이다.

대책 발표 이후 여섯 달이 흘렀지만 공급 가구 수를 둘러싼 줄다리기는 여전히 계속되고 있다. 다만 지난달 24일 김윤덕 국토부 장관과 오세훈 서울시장이 비공개 회동을 갖고 서울 도심 주택공급 확대 방안을 논의한 것으로 알려지면서 해결의 실마리가 풀릴 수 있을지 관심이 몰린다.

캠프킴 부지를 활용한 주택공급 계획 역시 제 궤도에 오르지 못하고 있다. 국토부는 남영역·삼각지역과 인접한 캠프킴 부지의 녹지 공간 활용을 효율화해 기존 공급물량(1400가구) 보다 늘어난 2500가구를 공급하겠다고 밝혔다. 용산공원 조성지구 내 녹지 확보 기준을 주택건설사업(주택법) 등 타 법령 수준으로 합리화하겠다는 방침이다. 그러나 용산공원 조성 특별법 개정안이 국회 본회의 문턱을 넘어서지 못하면서 공급계획 착수도 차일피일 밀리고 있다.

해당 법안은 캠프킴 등 복합시설조성지구에서 획일적인 공원·녹지 기준 대신 유연한 설계 기준을 적용하도록 하는 내용이다. 환경 오염 정화 문제와 관련, 일부 반환 부지부터 단계적으로 공원을 조성할 수 있도록 하는 내용도 담고 있다.

정부는 그간의 공급대책을 통해 2030년까지 수도권에 135만가구를 공급한다는 목표를 설정했다. 주택 공급 가능 부지를 확보하기 힘든 사정상 서울보다는 수도권 택지개발이 공급의 대부분을 차지하는 구조다. 대신 서울은 마지막 남은 자투리땅까지 모두 모아 최대한 주택을 공급할 계획이다. 서울을 중심으로 한 부동산시장 불안을 해소하기 위해서는 실수요자가 가장 원하는 지역인 서울 도심에 최대한의 주택을 공급해야만 하기 때문이다. 그러나 실제 공급 실적은 기대에 크게 못 미친다.

4일 주택업계에 따르면 정부는 지난해 발표한 9·7 주택공급 확대 방안(9·7 대책)에서 향후 5년간 수도권에 135만가구를 공급한다는 계획을 제시했다. 서울에서는 노후 공공임대 재건축, 국·공유지 및 유휴부지 개발 등을 통해 총 33만4000가구를 5년간 공급하는 목표를 세웠다.

개별 공급대상지별로는 도봉구에 위치한 성대야구장은 기존 시설을 이전한 후 유후부지를 활용해 1800가구를, 송파구 위례업무용지는 위례신도시(2기 신도시) 내 사용되지 않고 있는 업무시설 부지를 활용해 1000가구를 각각 공급할 계획이다. 충북혁신도시로 이전한 후 현재 미활용 중인 서초구 한국교육개발원 부지에는 700가구를, 강서구청 가양동별관·강서구의회·강서구보건소 이전 부지에는 558가구(잠정)를 공급한다.

올 초 1·29 대책에서는 서울의 핵심부인 용산에 기존 계획에 물량을 추가해 대량 신규공급 계획을 세웠다. 용산국제업무지구, 캠프킴 등에 1만2600가구를 공급한다는 계획이다. △노원구 태릉 CC(6800가구) △동대문구 일원(1500가구) △은평구 불광동 연구원(1300가구) △강서 군부지(900가구) △독산 공군부대(2900가구) 등도 활용 대상 공공부지다. 이 밖에 노후청사 복합개발을 통한 영끌 공급 계획도 밝혔다.

정부는 구체적인 부지 선정과 함께 제도 개선 등을 통해 빠른 시간 내 착공하겠다는 의지를 강조했지만 초반 성적은 기대를 크게 밑돈다. 정부는 올해만 서울에 6만8000가구를 착공하겠다는 계획을 세웠지만 올 상반기 실제 착공 규모는 1만3121가구, 계획의 19.3%에 불과하다. 목표를 달성하기 위해서는 하반기에 목표치의 80%를 착공해야 하는 상황이다.