등록임대도 세금 더..."싸게 살던 집, 팔리면 어떡해" 세입자 불똥

정부의 세제개편안을 두고 임대업계가 등록임대주택 공급을 위축시키고 임차인의 주거 불안을 키울 수 있다며 재검토를 요구했다. 특히 의무임대기간이 끝난 등록임대아파트의 양도소득세 특례를 축소·폐지하면 매각이 늘어 장기간 저렴한 임대료로 거주해 온 세입자가 영향을 받을 수 있다는 주장이다.

7일 대한주택임대인협회는 정부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에 대해 "등록임대주택 제도의 신뢰를 근본적으로 훼손하고 임차인의 주거 안정을 위협하는 규제"라며 등록임대아파트 과세특례 축소·폐지와 다주택자 종합부동산세 강화 방침을 재검토해야 한다고 밝혔다.

이번 세제개편안에는 의무임대기간이 끝나 등록이 말소되는 조정대상지역 등록임대아파트에 적용해 온 양도소득세 중과 배제와 장기보유특별공제 특례를 단계적으로 축소·폐지하는 내용이 담겼다. 정부는 과세특례를 줄이는 대신 일정 기간 안에 주택을 처분하도록 유도한다는 방침이다.

임대업계는 이 과정에서 저렴한 등록임대주택이 시장에서 줄어들 수 있다고 우려한다. 지난 3월 국회 국토교통위원회 소속 김은혜·이종욱 의원실이 2024년 통계를 분석한 결과 서울 등록임대주택의 평균 임대료는 일반 다주택자가 공급하는 임대주택과 비교해 전세는 53%, 월세는 54.7% 수준이었다. 협회는 과세특례 축소로 매각이 늘어나면 장기간 저렴한 임대료로 거주해 온 임차인의 주거 안정이 흔들릴 수 있다고 지적했다.

실제 매각이 쉽지 않다는 점도 문제로 꼽았다. 토지거래허가구역이나 조정대상지역·투기과열지구 지정, 정비사업 추진 등에 따라 거래에 제약받을 수 있고 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 처분이 어려울 수 있다는 설명이다.

정책 신뢰와 소급입법 가능성도 제기했다. 정부가 2017년 등록임대 활성화를 장려한 뒤 2018년 9·13 대책과 2020년 7·10 대책 등을 거치며 혜택을 축소한 상황에서 의무임대기간을 모두 채운 주택의 과세특례까지 폐지하는 것은 정책 신뢰를 훼손할 수 있다는 것이다.

김성호 대한주택임대인협회 고문변호사는 "이미 완료된 사실관계나 법률관계에 새로운 법률 효과를 부여하면 진정소급입법으로 평가될 가능성이 높다"며 "완성된 사실관계에 법을 소급 적용하는 진정소급입법은 원칙적으로 헌법에 위반된다"고 말했다.

다주택자 종합부동산세 강화에 따른 임대료 상승 가능성도 거론했다. 이번 개편안은 다주택자의 기본공제 혜택을 축소하고 공정시장가액비율을 현재 60%에서 2028년까지 80%로 높이는 내용을 담고 있다.

국가데이터처의 '2024 주택소유통계'에 따르면 4주택 이상 보유자가 소유한 주택의 63.5%는 연립·다세대주택과 오피스텔 등 비아파트이며 평균 공시가격은 약 1억5800만원이다. 협회는 소형·저가 임대주택을 공급하는 다주택자까지 보유세 부담이 커지면 그 부담이 전·월세 가격에 반영돼 결국 임차인에게 전가될 수 있다고 우려했다.

성창엽 대한주택임대인협회 회장은 "이번 세제개편안은 사실상 사형선고를 받은 등록주택임대사업제도를 다시 한번 위축시키는 것은 물론 저렴한 등록임대주택에 거주하는 임차인의 주거 안정마저 위협하는 정책"이라며 "등록임대아파트에 대한 소급적 과세특례 폐지와 영세 다주택자 보유세 강화를 전면 재검토해야 한다"고 말했다.