MT리포트 [끝나지 않는 상승장] ②
최근 강남·서초·송파구 아파트값이 하락했지만 이를 서울 집값의 추세 전환으로 보기는 어렵다는 게 부동산 전문가들의 대체적인 진단이다. 강남권은 세금과 대출 규제, 단기 급등에 따른 가격 부담으로 숨 고르기에 들어간 반면 강북·외곽에서는 전세난에 밀린 실수요자의 매수가 이어지고 있어서다.
22일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 긴급 설문한 결과 전문가 전원이 서울 아파트값이 향후 1년간 추가 상승할 것으로 예상했다. 강남3구의 약세가 서울 전역으로 확산할 가능성은 크지 않다는 의견도 우세했다. 강남과 외곽·중저가지역은 주택 가격뿐 아니라 수요층과 자금 조달 방식이 달라 강남권의 하락이 서울 부동산시장 전체의 방향성을 좌우할 가능성은 크지 않다는 판단이다.
강남권 고가주택은 세제 개편과 대출 규제의 영향을 상대적으로 크게 받는다. 단기간에 가격이 급등한 데 따른 피로감도 누적됐다. 송승현 도시와경제 대표는 최근 강남3구의 약세를 ‘단기 급등에 따른 피로감과 가격 저항에 의한 숨 고르기’로 평가했다. 서울의 공급 부족과 핵심 지역의 대기 수요를 고려하면 강남권의 조정이 추세적인 하락으로 이어질 가능성은 낮다고 봤다.
반면 강북·외곽 중저가 아파트는 전세난과 실수요 유입의 영향을 더 강하게 받고 있다고 진단했다. 신규 입주 감소와 정비사업 이주가 겹친 데다 실거주 의무와 임대사업자 규제 등으로 전세 매물이 줄면서 전셋값과 월세가 함께 오르고 있기 때문이다.
임차 비용이 커지고 전세보증금과 매매가격의 차이가 좁아지면 자금 여력이 있는 세입자는 상대적으로 가격이 낮은 주택을 매수하는 쪽으로 돌아설 수 있다. 이에 대해 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "강북에서는 전세가 없어 생존 매수가 나타나고 있다"고 설명했다. 집값 상승을 기대한 투자 수요뿐 아니라 당장 거주할 집을 구해야 하는 임차 수요가 매매시장으로 유입되고 있다는 분석이다.
일부 전문가는 이 같은 흐름이 내년까지 이어지면서 상승 폭이 더 커질 것으로 예상했다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 서울 아파트값이 연말까지 3~4%, 향후 1년간 20% 상승할 것으로 전망했다. 김인만 소장은 각각 2~3%와 10%, 윤지해 부동산114 리서치랩장은 3~5%와 5~10% 상승을 제시했다. 임대차시장이 안정되지 않는 한 매수 전환과 외곽지역의 순환 상승이 빨라질 수 있다는 판단이다.
전문가들은 현재 서울 주택시장을 강남에서 시작된 하락 국면보다 상승의 중심이 중저가 지역으로 이동하는 순환 상승과 지역별 차별화 국면에 가깝다고 봤다. 강남권은 고가주택 규제의 영향을 받지만 상대적으로 대출 문턱이 낮은 중저가 지역에는 실수요가 몰리고 있다는 설명이다. 서울 외곽까지 가격 부담이 커지면 매수 수요가 다시 경기·인천으로 이동해 상승 범위가 수도권 전역으로 확대될 수 있다는 전망도 제시됐다.
다만 상승 폭은 금리와 대출 규제, 전세 매물 회복 여부에 따라 달라질 전망이다. 금리가 빠르게 오르거나 대출 한도가 추가로 줄면 대출 의존도가 높은 외곽지역의 매수세가 먼저 약해질 수 있다. 반대로 입주 물량과 전세 매물 부족이 해소되지 않으면 강남권 조정과 별개로 강북·외곽을 중심으로 한 순환 상승이 이어질 수 있다는 진단이다.
