[MT리포트] 끝나지 않는 상승장 ⑤
'10.12%'
한국부동산원이 제시한 서울 동북권 아파트값의 올해 누적 상승률(9월 둘째주 기준)이다. 성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원구를 포함한 동북권 집값이 1년도 안 돼 두 자릿수로 뛰면서 무주택 실수요자의 고민도 깊어졌다. 지금이라도 집을 사야 할지, 가격 조정을 기다려야 할지 갈림길에 섰다. 부동산 전문가들은 "조건이 맞는다면 매수를 미루지 말라"고 조언했다.
22일 머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 긴급 설문한 결과 무주택 실수요자의 주택 매수 여부를 묻는 질문에 6명이 '자금 여력이 있다면 지금 매수를 검토해야 한다'고 답했다. 나머지 4명 중 2명은 '장기 실거주 목적에 한해 선별적으로 매수해야 한다'는 의견을 제시했고 2명은 '개인의 자금·거주 여건에 따라 판단해야 한다'고 밝혔다. 가격 조정을 기다리며 당분간 관망해야 한다는 응답은 한명도 없었다.
전세 매물 부족과 월세 상승으로 인해 주거비 부담이 커질 것이라는 전망이 매수를 검토해야 하는 근거가 됐다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "금리가 올라도 실거주 목적이라면 지금 움직이는 것이 낫다"며 "단 주택 매수에 앞서 현금 여력과 지속 가능한 대출 상환 능력을 먼저 따져봐야 한다"고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 "원리금 상환액이 가처분소득의 30~40% 이하로 유지돼 금리 변동성을 견딜 수 있어야 한다"며 "영끌식 과도한 레버리지에 의존하거나 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 시 자금 조달 계획이 흔들릴 정도라면 추격 매수를 피해야 한다"고 조언했다.
실거주 기간도 중요한 매수 판단 기준으로 꼽았다. 거주 기간과 함께 직장·교육·생활권도 함께 고려해 매수에 나서야 한다는 조언이다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "최근 6개월간 급등한 외곽지역을 가격 상승만 보고 따라가는 경우, 대출 한도를 거의 모두 사용하는 경우, 2~3년 안에 이사할 가능성이 높은 경우 등에는 매수를 피해야 한다"고 귀띔했다.
상품성이 떨어지는 주택의 추격 매수도 경계해야 한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "2021~2022년 전고점 가격을 단기간에 넘어선 곳이나 입지가 떨어지는 곳, 나홀로 아파트 등과 같이 상품성이 열악한 아파트는 추격 매수를 피해야 한다"고 말했다.
예산이 부족하다면 입지보다 면적과 연식을 먼저 낮추는 것도 고려해볼 만 한다. 전문가들은 대체로 지역·교통 입지를 유지한 채 면적을 줄이고 연식을 일부 양보하는 선택이 현실적이라고 평가했다. 단순히 가격이 싸다는 이유로 수요 기반이 약한 지역을 택하기보다 역세권과 직주근접성, 학군, 생활 인프라 등 환금성을 갖춘 주택을 골라야 한다는 것으로 풀이된다.
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서울 외곽지역 아파트를 추격 매수하기보다는 서울과 인접한 경기도권에서 추가 공급되는 물량을 기다리는 것이 낫다는 조언도 제시했다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 "굳이 인서울을 고집할 필요가 없는 상황이라면 3기 신도시 청약을 노려보는 것이 좋다"고 말했다. 가격 조정을 무작정 기다릴 때는 아니지만 그렇다고 해서 장기 거주와 상환 여력을 갖추지 못한 상황에서 상승세를 좇아 무리하게 살 때도 아니라는 게 전문가들의 공통된 진단이다.
