[기고]장기·고정금리 대출이 최선

지난 수년 동안 주택가격이 큰 폭으로 상승하면서 서민의 내집 마련이 더욱 어렵게 됐다. 주택가격 급등현상은 우리나라뿐 아니라 미국 영국 등 세계 여러 나라에서 동시 다발적으로 발생했다. 국내에서는 미분양 주택이 10만가구에 육박, 주택사업자의 자금난이 심화되고 있고 은행 대출을 받아 내집 마련을 한 사람들은 이자 부담이 크게 늘어나 어려움을 격고 있다.

보통 내집을 마련할 때는 목돈이 필요하므로 자금을 어떻게 마련할 것인가가 중요한 문제로 부각된다. 특히 지금과 같이 주택금융시장의 변동성이 큰 상황에서는 내집 마련 자금을 조달할 때 대출기간과 금리 등을 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다. 그동안 모은 저축으로 조달하는 사람도 일부 있겠지만 적게는 30% 내외, 많게는 60∼70%까지 은행 대출을 받아 마련하는 경우도 많은 것이 현실이다.

서울의 경우 가계소득 대비 주택가격배율(PIR)이 13배에 이르는 점을 볼 때 은행 대출을 받아 내집을 마련하는 것은 불가피한 일이 아닌가 생각된다. 현재 시중의 주택금융 상품을 보면 만기 10년 이상의 장기·고정금리 상품과 3년 이내 단기·변동금리 상품이 주류를 이루는데 전체 주택담보대출의 약 7%가 전자고 나머지 약 93%가 후자의 대출이다.

이렇게 단기 변동금리 대출비중이 높은 것은 단기·변동금리 대출 위주의 은행 영업방식에도 그 원인이 있지만 같은 시점에서는 변동금리가 고정금리보다 낮은 것이 일반적이어서 많은 사람이 금리가 상대적으로 낮은 변동금리 상품을 선택하기 때문이기도 하다.

그러나 이런 단기·변동금리 대출은 대출받는 사람이 금리변동 위험을 전적으로 부담하게 된다. 최근 주택담보 대출 변동금리가 연 7∼8%에 이른 데 반해 2004년에 받은 장기·고정금리대출(주택금융공사의 보금자리론) 금리는 만기까지 연 6% 수준인 점을 보면 쉽게 이해할 수 있을 것이다.

또 유동성 부족사태에 직면한 은행들이 만기가 도래한 주택자금 대출에 대해 만기 연장을 해주지 않고 상환을 요구할 수밖에 없게 되는데 대출자 대부분은 3년 내외에 대출금을 전부 상환하기가 매우 힘들 것이다. 최악의 경우 담보주택의 경매로 이어져 어렵게 마련한 내집을 잃을 수 있는 위험도 있다.

이같은 금리변동 및 단기상환 위험을 부담하지 않을 수 있는 방법이 장기·고정금리 대출을 선택하는 것이다. 장기·고정금리 대출은 정해진 일정에 따라 장기간 대출금을 분할 상환함으로써 계획성있게 내집을 마련할 수 있는 장점이 있다. 10년 내지 20년 이상 장기간 대출을 이용하는 경우 장기·고정금리 대출이 단기·변동금리 대출보다 이자부담이 적다는 미국에서의 실증적 연구도 나와 있다.

장기간 대출을 이용하는 실수요자의 경우 장기·고정금리 대출을 이용한 내집 마련을 적극 고려해야 할 것이다.

지난해 이후 순수 장기·고정금리 대출을 비롯, 고정·변동 금리혼합형, 금리 상한형 등 여러 주택금융 상품이 경쟁적으로 출시되고 있다. 금리 변동성이 커지고 다양한 금융상품이 나올수록 여러 조건을 세심히 검토하는 노력을 아끼지 말아야 내집 마련 자금 조달에 따른 부담을 최소화할 수 있을 것이다.