구 토지대장의 소유자 기재 사항
구 토지대장은 보통 구대장 또는 부책이라고 부른다. 원칙은 토지대장에 소유자가 기재되어 있다고 해도 등기부가 아니기 때문에 권리추정력이 발생하지는 않는다. 그러나 최초 사정 명의인의 기재 등과 관련하여 몇 가지 예외 사유가 존재한다.
이와 관련하여 대법원 2009. 3. 26. 선고 2006다55692, 55708 판결은 '구 토지대장규칙(1914. 4. 25. 조선총독부령 제45호) 시행 당시의 토지대장에 소유자로 등재되어 있다면 당시 이미 그 명의자 앞으로 소유권등기가 마쳐져 있었고 그 명의자가 소유권을 취득하였음을 의미한다고 할 것이다(대법원 1993. 2. 26. 선고 92다3083 판결 참조)'라고 판시한 바 있다.
또한 대법원 1995. 7. 14. 선고 94다32900 판결은 '구 지적법시행령(1960.12.31. 국무원령 제175호로 개정된 것) 제3조에 의하면 토지소유권의 득실 변경에 관한 사항은 등기소의 통지가 없이는 임야대장에 이를 등록하지 못한다고 규정되어 있으므로, 구 임야 대장상의 소유자 변동의 기재는 이 규정에 따라 등기공무원의 통지에 의하여 이루어진 것이라고 보지 않을 수 없고, 따라서 구 임야대장에 특정인 앞으로 소유권이 이전된 것으로 등재되어 있다면 특별한 사정이 없는 한 그 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있었고 그 특정인이 그 무렵 소유권을 취득하였다고 보아야 한다'고 판시 한바 있다.
권리추정력이 인정되는 구대장의 기준
위와 같이 소유권 취득 사실이 인정되려면 우선은 복구된 토지대장이 권리추정력이 인정되어야만 한다. 이와 관련하여 대법원 1992. 1. 21. 선고 91다6399 판결은 토지대장이 1975.12.31. 개정된 지적법(법률 제2801호)이 시행되기 이전에 소관청이 아무런 법적 근거 없이 과세의 편의상 임의로 복구한 것이라면 그 복구된 토지대장에 소유자 이름이 기재되어 있다 하더라도 소유자에 관한 사항은 부동산등기부나 확정판결에 의하지 않고서는 복구 등록할 수 없도록 규정한 위 지적법시행령 제10조, 부칙 제6조 등의 규정에 비추어 그 기재에 권리추정력을 인정할 수는 없다고 판시하고 있다.
참고로 권리추정력이 인정되는 구대장의 기준에 관하여 대법원 2019. 12. 13. 선고 2018다290825 판결은 임야대장에 대정(대정)과 소화(소화) 등 일제 강점기에 사용하던 연호를 사용하고 일본어가 부동문자로 인쇄되어 있는 점 등에 비추어 보아 임야대장은 일제 강점기에 최초 등록되어 작성된 것으로 볼 수 있다는 판례가 있다.
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나아가 토지대장이 과거 구대장에서 카드식 토지대장으로 이기가 되고 현재의 전산화된 토지대장이 작성되는 과정에서 과거 토지의 최초 사정인의 명의가 삭제되지 않고 계속하여 기재되어 왔다면 소유자 기재가 유효할 수 있다. 판례에 따라 소관청이 아무런 법적 근거 없이 과세의 편의상 임의로 복구한 토지대장의 기재 사항은 중간에 행정청이 스스로 삭제를 하고 이기 되지 않는 경우도 있기 때문이다.
특별조치법의 권리추정력이 복멸(깨지는) 되는 경우
대법원 1997. 4. 11. 선고 96다33501 판결은 구 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법이 1982. 4. 3. 법률 제3562호로 개정되기 전에는 대장상의 소유명의인으로부터 미등기부동산을 사실상 양수한 자나 상속받은 자만이 소정의 절차에 따라 발급받은 확인서에 의하여 대장상의 소유명의인의 변경 등록을 하고, 위 변경 등록된 토지대장을 첨부하여 소유권보존등기를 신청할 수 있는 것이고, 소유자 미복구 부동산을 사실상 소유하는 자는 같은 법에 따른 확인서를 발급받아 소유권보존등기를 할 수는 없는 것이므로 이에 위반하여 경료된 등기에는 권리추정력을 부여할 수 없다고 판시한 바 있다.
즉 1982년 위 특별조치법이 개정되기 전 소유자 미복구 부동산의 경우 토지대장 상의 소유명의인이 없기 때문에 미등기 부동산을 사실상 양수 하였다는 주장을 할 수 없다는 것이고 특별조치법에 의하여 등기를 경료하였다 해도 등기의 추정력을 부여할 수 없다는 것이다. 이는 경우에 따라 실제 위 특별조치법의 경료 당시보다 훨씬 이전에 이미 사망하였거나 실종 등으로 부동산을 사실상 매매 할 수 없는 경우에도 유추 적용할 수도 있을 것이다.
취득시효와 관련하여
위와 같은 사안에서 항상 같이 문제 되는 것이 취득시효와 관련한 쟁점이다. 그러나 실제 토지의 현황이 도로로 사용되는 것과 같이 명백히 점유 사실을 인정할 수 없는 경우에는 취득시효를 주장할 수 없다. 도로의 상황에 따라 다르지만 도로의 경우 관할 관청의 점유를 인정하고 사인의 점유를 인정하지 않는 경우가 많기 때문이다.
과거의 공적 장부를 통하여 소유권 다툼이 있을 경우 공적 장부를 면밀하게 분석하는 능력 외에도 여러 가지 간접정황을 입증을 할 수 있는 능력이 있어야 한다. 따라서 오랜 경험을 통해 노하우를 갖고 있는 전문가를 선별하여 문제점을 진단 받을 필요가 있다. /글 로투마니(Lotumani)법률그룹 전세경 변호사