[감정평가] 일단지 보상, 하나로 쓰는 땅을 왜 쪼개서 평가하나?

일단지란 지적공부상 여러 필지로 구분되어 있더라도 거래상 또는 이용상 하나의 토지로 기능하는 경우를 말한다. 구체적으로 지번은 여러 개로 나누어 있으나 현실에서 토지 간의 이용 관계나 개별 토지일 때보다 하나로 합친 상태의 기능이 우월한 최유효이용인 경우를 말한다. 문제는 이 일단지 여부에 대한 판단이 수용보상금의 수준을 좌우한다는 점이다.

현행 감정평가 실무는 원칙적으로 개별필지 기준 평가를 전제로 한다. 다만 현실상 여러 개의 필지가 일체로 거래되는 운명공동체 관계이거나 용도상 불가분의 관계에 있으면 하나의 토지로 평가하는 실질적 예외 구조를 갖추고 있다.

사견으로는 감정평가 시 시장의 관행 및 최유효이용 여부를 중요하게 살펴야 한다고 본다. 특히 일단지 판단에 있어서 설령 필지간 지목 또는 구체적인 이용상황이 다소 차이가 난다고 하더라도 일단지로서의 가치가 개별상태일 때보다 높다면 일단지의 타당성이 높아진다. 특히 소유권을 강제로 이전해야 하는 강제수용이라는 특수한 상황에서 일체로 거래되는 관행 또는 일체 거래 시 더욱 가치가 높다는 경제적 합리성까지 거스르며 개별 토지보상의 정당성을 논하는 것은 온당치 않다.

헌법은 재산권 보장을 전제로 공공필요에 의한 수용 시 '정당보상원칙'을 천명한다. 일단지 보상 관련해서는 과연 수용이라는 특수상황의 개입이 없었을 때, 정상적인 시장에서 이 토지는 어떻게 거래되는가 하는 부분을 살피고, 그것을 존중하는 정당보상의 첫걸음일 것이다. 법원 역시 이 문제에 점차 명확한 답을 내리고 있다. 2023년 서울고등법원은 주유소 부지와 세차장, 진입로 등 서로 다른 지목과 소유구조를 가진 토지들에 대해 거래상 일체성과 용도상 불가분성을 인정하여 하나의 일단지로 평가해야 한다고 판단하였다.

이 판결의 핵심은 형식이 아니라 '경제적 실질'이다. 해당 토지들은 각각 독립된 필지로 존재하지만, 실제로는 '하나의 사업을 구성하는 유기적 요소로 기능'하며 '통합된 수익을 창출'하고 있었다. 즉, 시장에서는 이미 하나로 거래되는 대상이었다. 그럼에도 불구하고 이를 개별필지로 쪼개어 보상한다면 어떤 결과가 발생할까. 현실에서는 존재하지 않는 '분리된 거래'를 가정하게 되고, 이는 곧 피수용자의 토지가치에 대한 부당한 왜곡으로 이어질 것이다.

여기서 중요하게 부각되는 개념이 바로 '거래의 일체성'이다. 시장참여자가 해당 토지를 취득할 때 개별 필지 단위로 나누어 고려하는지, 아니면 전체를 하나의 경제적 단위로 인식하는지에 따라 평가의 기준이 달라져야 한다.

특히 토지수용은 자발적 거래가 아닌 '강제 이전'이다. 시장에서는 하나로 거래되거나 거래될 것으로 예상되는 자산을 분리하여 별도의 가치를 산정한다면, 결과적으로 피수용자에게 불리한 결과를 초래할 수밖에 없다. 실제 이용관계, 수익구조, 접근성, 기능적 결합관계 등 경제적 실질을 중심으로 판단해야 한다. 이는 최유효이용 원칙과도 정확히 맞닿아 있다.

시장의 논리를 외면한 강제수용을 과연 '정당'하다고 할 수 있을까? 결국 방향은 분명하다. 토지수용에서의 일단지 판단은 '개별평가 원칙'의 굴레에 얽매이는 것이 아니라 '시장현실'을 기준으로 재구성되어야 한다. 일단지 여부는 수용의 개입이 없었을 때를 상정한, 최유효이용을 기반한 거래 현실을 기준으로 판단되어야 한다. 일단지가 비단 개별평가 원칙의 예외로 인정되는 항목으로만 치부될 것이 아니라 현실을 제대로 반영하기 위한 필수적인 개념이라는 점이 제도와 절차를 통해 튼튼하게 정착하길 바란다. /글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사