그저께 나온 한국은행의 보도 자료에 따르면, 6개 시중은행의 상업용부동산 담보대출 규모가 크게 증가하고 있는 가운데 건전성이 악화되고 있다고 한다. 2010년 이후 상업용부동산 담보대출이 크게 증가하면서 그 규모가 주택담보대출 규모에 근접한 반면, 연체율은 주택담보대출보다 높은 수준을 보이고 있어 주의가 요망된다는 것이다.
이 보도 자료에서 관심을 끄는 대목은 상업용부동산 담보대출이 빠르게 증가하기 시작한 시점이다. 이 자료에 따르면, 6대 시중은행의 상업용부동산 담보대출은 2009년만 하더라도 대출증가율이 1.2%에 지나지 않았다. 그러던 것이 2010년에는 8.0%, 2011년에는 11.9%로 증가하면서 상업용부동산담보대출의 규모가 빠르게 커졌다고 한다.
그 원인에 대해, 한국은행은 베이비부머의 은퇴 등에 따른 자영업자의 증가에 무게를 두는 것 같다. 베이비부머들의 은퇴로 창업활동이 활발해지면서 상가를 담보로 한 개인사업자 대출이 증가하였다는 것이다. 이런 해석에 동의는 하지만, 어느 날 갑자기 베이비부머들이 은퇴를 하기 시작하여 창업을 시도하였을까 하는 의구심이 든다.
2010년은 주택담보대출에 대한 DTI 및 LTV 규제가 일시적으로 완화되다가 다시 원위치한 시기이다. 그 동안 학계에서는 주택담보대출의 일부가 자영업자의 사업자금 조달용으로 이용되는 것으로 보고 있었는데, DTI 및 LTV 규제로 주택담보대출의 통로가 좁아지니까 그 물꼬를 상업용부동산 담보대출로 돌린 것이 아닐까 하는 의심을 해보게 된다.
이 보도 자료에서 관심을 끄는 또 다른 대목은 상업용부동산 담보대출의 LTV(부동산가격 대비 대출금액) 비율이 주택담보대출의 그것보다 높다는 사실이다. 이 자료에 따르면, 6대 시중은행의 상업용부동산 담보대출 중 LTV 비율이 70%를 초과하는 대출은 18.5%로, 주택담보대출의 2.5%에 비해 상당히 높다. 특히 상가를 담보로 한 대출의 25%는 LTV 비율이 법원의 경매 낙찰가율인 63%보다 높다고 한다.
상업용부동산의 거래가격은 경기에 매우 민감하게 반응하는 특징을 갖고 있다. 여기에다가 상업용부동산은 전반적인 시장상황과 관계없이 주변지역의 개발 여부에 따라 상권이 이동하거나 공급과잉을 맞게 되는 경우가 많다. 그 만큼 상업용부동산의 거래가격에는 불확실성이 크기 때문에 이를 담보로 한 대출 역시 리스크가 클 수밖에 없다.
이런 이유 때문에 미국의 경우, 상업용부동산 담보대출의 LTV 비율은 주택담보대출에 비해 20-30% 포인트 낮은 것으로 알려져 있다. 그런데 우리나라의 경우, LTV 비율의 구조가 정반대로 되어 있는 것이다. 상대적으로 가격변동성이 낮은 주택은 LTV 비율이 낮고, 가격변동성이 높은 상업용부동산은 LTV 비율이 상대적으로 높은 것이다.
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더군다나 상업용부동산 담보대출 중 상당부분을 차지하는 상가담보대출의 경우, 우리나라 상가의 독특한 구분소유 구조 때문에 일반적인 상업용부동산보다 가격변동의 위험이 더 크다. 상가빌딩이 다수에 의해 구분 소유되어 있을 경우, 경기 침체 시 개별 상가 주인들의 이기적인 행동으로 상가빌딩 전체의 조화가 붕괴되거나, 또는 상가빌딩의 구조조정이 어려워지면서 상권이 쉽게 붕괴할 수 있기 때문이다. 이런 점에서 상가를 담보로 한 대출은 일반적인 상업용부동산 담보대출보다 리스크가 더 크고, 그런 만큼 LTV 비율은 더 낮아져야 한다.
개인적으로 부동산을 담보로 하는 대출의 경우 LTV 규제가 필요하다고 생각한다. 문제는 규제의 수준이 해당 부동산이 갖고 있는 위험의 크기를 반영한 합리적인 수준이냐 하는 것이다. 현실을 볼 때, 주택담보대출이나 상업용부동산 담보대출의 LTV 비율은 담보물건의 위험성을 정반대로 반영하고 있는 것으로 보인다.