지난달 국토교통부에서 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’을 발표했다. 2022년까지 서울 도심에 7만 가구의 부지를 확보하고 이를 통해 2023년 이후 연 평균 25만 가구 이상을 공급하겠다는 것 내용이다. 결국 장기적으로 주택 수급을 안정화하겠다는 것으로 해석할 수 있다.
이 중에서도 공공성을 강화해서 정비사업을 활성화하겠다는 방안이 있는데 ‘가로주택정비사업’이다. 가로주택정비사업이란 노후·불량 주택이 밀집한 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 구역)에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 정비사업 중 하나다. 이를 위해 2018년 ‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’을 제정했다.
가로주택정비사업의 특징은 재건축·재개발과 달리 정비기본계획수립 및 정비구역 지정 절차를 적용하지 않는다는 점이다. 이 때문에 사업시행 기간이 단축되고, 각종 건축법상의 기준을 지방건축위원회 심의를 통해 완화할 수 있는 장점이 있다.
다만 소규모 사업이고 사업시행면적과 층수 제한이 있기 때문에 조합원 외 일반 분양분이 적어 사업성이 떨어진다는 점과 사업 초기 사업비 조달 문제나 조합의 비전문성 등으로 인해 전문적인 개발사업이 쉽지 않은 것이 단점으로 꼽힌다. 이러한 단점으로 인해 기존에 가로주택정비사업으로 추진할 수 있는 지역이 많았지만 사업 활성화가 어려웠다.
하지만 지난해 '12·16 대책'과 이번 대책을 통해 사업성을 보완하는 방향으로 정책이 지속 변경될 가능성이 있다. 재개발이나 재건축이 힘든 노후 지역도 가로주택정비사업을 통해 주거환경이 개선될 수 있다는 점에서 고무적이라고 할 수 있다. 가로주택정비사업과 관련한 규정은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 및 '각 지자체 조례'가 있는데 개정을 통해 사업추진 활성화를 유도할 것으로 보인다.
첫째, 용적률이 기존 조건(무조건 공적임대 20%를 공급해야 용적률 완화)에서 공공임대 10%부터 비례해 용적률을 상향하는 것으로 변경될 것이다. 사업마다 여건이 다른데 '일괄적 공적임대 20% 공급' 조건이 유연해진다면 사업성 측면에서 긍정적일 것으로 예상된다.
둘째, 사업을 추진할 때 공용주차장을 함께 건설하면 의무확보 주차면수의 최대 50%까지 면제가 가능하다. 예를 들어 소형 1인가구 위주의 정비사업을 추진할 경우 상대적으로 중대형 평형 가구보다 주차 수요가 적을 수 있다. 건축 계획을 세울 때 공용주차장를 설치하면 비용은 공공에서 부담하므로 사업비를 절감할 수 있어 사업성 확보에 도움이 될 수 있다.
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셋째, 공공이 참여하는 가로주택정비사업이 추진될 경우 공공임대 10% 이상 공급조건을 충족하면 분양가 상한제 적용에서 제외될 수 있다. 기금융자를 통해 사업비를 조달하면 조달금리 인하도 가능할 것으로 보인다.
마지막으로 공공기여, 즉 증가 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납할 경우 층수 제한 및 인동거리(두 동간 띄우는 거리) 완화, 용도지역 상향 등의 지원을 받을 수 있다.
이러한 내용으로 제도가 개선된다면 향후 가로주택정비사업이 활성화할 가능성이 충분하다. 다만 시행령과 각 지자체의 조례 개정이 수반돼야 한다. 종상향과 용적률 상향, 사업비 조달 금리 혜택 등 다양한 지원을 통해 사업을 활성화시키고 이를 공공성을 띈 정비사업으로 추진할 경우 공공과 민간이 서로 윈윈(Win-Win)할 수 있는 상생적 사업모델이 만들어질 것으로 보인다.
