2024년 수도권 비아파트 착공물량은 1만4000호로 지난 10년간 평균 6만9000호의 20% 수준에 불과하다. 빌라 등 비아파트는 낮은 품질 외에도 최근 전세사기 여파로 시장 신뢰도가 하락하면서 투자자와 건설사 모두의 관심이 아파트에 쏠리면서 공급 물량이 급감했다.
수도권 집값 안정을 위해서는 그동안 서민의 주거 사다리 역할을 해온 비아파트 공급 확대가 필수적이지만 위축된 민간 주택시장 정상화만으로 달성하기 어렵다. 수요자들이 만족할만한 양질의 주택을 공급해 비아파트에 대한 잃어버린 신뢰를 쌓아야 한다는 과제가 있다.
이런 상황에서 공공의 신축매입약정은 비아파트 시장 정상화와 수도권 집값 안정을 달성하기 위한 실효적 정책 수단이다. 신축매입약정은 민간이 신축하는 비아파트 주택을 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 계획단계부터 매입을 확약하는 제도다. 특히 청년과 신혼부부 등 실수요층의 선호가 높은 도심에 양질의 주택을 공급한다는 점에서 정책적 의미가 크다.
또 공공에서 토지선금, 약정금 등을 현금으로 지원해 민간사업자 입장에서도 분양 위험과 금융 부담이 줄어 사업에 적극 참여할 수 있다. 더 나아가 공공이 비아파트 주택 공급 기반을 안정적으로 구축함으로써 실수요자의 주거 불안을 낮출 수 있다.
비아파트는 저렴하나 품질, 안전 등에서 취약하다는 인식이 강하다. 그러나 신축매입약정으로 공급되는 비아파트는 설계·시공 가이드라인을 준수하고 5단계 품질 점검 등을 통해 품질이 입증된 주택이다. 더욱이 학교와 직장이 가깝고 각종 생활인프라 이용이 편리한 도심에 위치하고 있어 청년과 신혼부부 등이 높은 집값에 도시 외곽으로 밀려나지 않고 거주할 수 있도록 가성비 높은 주거 선택지를 제공한다. 비아파트는 아파트에 비해 빠르게 주택 공급 규모를 늘릴 수 있다는 장점도 있다. 이러한 신축매입약정의 순기능을 확대하기 위해서는 다음과 같은 개선책이 요구된다.
첫째, 민간사업자에 대한 금융지원을 강화해야 한다. 신축매입약정은 공공이 매입하지만 일반 분양방식에 비해 수익률이 높지 않다. 따라서 신축매입약정 활성화를 위해서는 주택도시보증공사(HUG)의 도심주택특약보증 적용 범위를 확대하고 보증 범위 내 이자율 인하 등 금융지원을 확대해야 한다.
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둘째, 신축매입약정 주택에 대한 정부지원을 확대해야 한다. 현재 정부지원 비율은 60% 수준에 불과하나 신축매입약정을 통한 주택 공급 확대를 위해서는 정부지원 수준을 단계적으로 현실화해야 한다.
셋째, 신축매입약정 업무를 담당하는 조직과 인력을 강화해야 한다. LH 본사 내 담당 조직을 현재 팀 단위에서 독립 부서 단위로 확대하고 지역본부에도 전담 조직을 설치하는 등 조직과 인력의 확대 개편이 필요하다.
수도권 비아파트 시장 활성화는 서민 주거 안정을 위한 시대적 과제다. 아파트 공급 위주의 정책에서 벗어나 실수요자가 원하는 입지에 저렴하면서도 양질의 주택을 충분히 공급하는 것이 핵심이다. 앞으로 신축매입약정 내실화를 통해 수도권 내 비아파트 시장을 정상화시키고 집값 안정을 도모할 수 있도록 공공의 역량을 모아야 할 것이다.
