송흥익 대우증권 연구원 '진짜 문제는 집값이야'
8일 머니투데이 증권부가 선정한 오늘의 베스트리포트는 송흥익 대우증권 연구원(사진)이 작성한 '진짜 문제는 집값이야!' 입니다.
전날 정부가 발표한 부동산 대책 덕에 건설주가 강세를 띠며 건설 부동산 시장에 대한 기대감이 모처럼 부풀어 올랐습니다. 보고서는 이같은 분위기에 찬물을 끼얹고 있습니다. 부동산 시장에 대한 섣부른 기대감을 경계하고 냉철하고 현실을 분석하고 있습니다.
침체된 건설 부동산 문제를 해결하기 위해선 부동산 가격 상승이 불가피합니다. 건설사들이 보유한 PF금융을 해소하고 미분양 물건을 해소하려면 부동산 경기 활성화가 근본적인 대책입니다.
하지만 현 경제 상황과 정부의 정책 대안 등 모든 면에서 부동산 가격을 올리기는 역부족이란 게 보고서의 주장입니다. 한계상황까지 커진 가계부채와 가처분소득의 감소, 정치권에 대한 불만 등이 부동산 경기 활성화를 가로막는 장애물들입니다. 최소 5년 이상 치유의 시간을 가져야 부동산 경기 회복을 기대한다는 전망입니다. 규제완화의 효과에 대한 섣부른 기대를 경계하는 주문입니다.
다음은 리포트 내용을 요약한 내용입니다.
정부의 부동산 규제 완화와 관련 DTI 규제 및 물가상승, 전월세가격 급등 등으로 아파트 가격상승은 어려울 것이며 최소 5년 이상의 치유 기간이 지나야 부동산 경기 회복을 기대할 수 있을 것이다.
현재 전국 주택의 시가총액은 3500조원 규모이고 이중 아파트 시가총액은 2580조원에 달한다. 과거 아파트 가격이 상승할 때보다 더 많은 유동성이 들어와야 아파트 가격 상승이 가능할 것이다.
반면 부동산 시장에 유동성을 공급하기 위해 필요한 부채 확대 혹은 소득 확대 가능성이 낮고 정부가 가계부채 증가를 우려해 DTI규제를 지속하고 있는데 이 때문에 주택보급률은 늘어도 주택 자가 점유율은 제자리를 보이고 있다.
서울시 주택보급률은 지난 2000년 77.4%에서 2010년 96.7%로 19.3%p 증가했지만 자가 점유율은 2000년 40.8%에서 지난해 41.1%로 0.3%p 증가하는 데 그쳤다.
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DTI규제는 아파트 가격 규제가 아닌 소득증가를 한정시킨 정책이며 가계 소득이 증가해야 아파트 가격 상승을 기대할 수 있는데 이를 막고 있다.
또 물가상승에 따른 저축률 하락과 전월세 가격 급등도 아파트 가격 상승에 걸림돌이며 한국 주택 시가 총액은 GDP대비 3.0배수준으로 높아 소득 증가로 아파트를 구입할 가능성도 낮아지고 있다.
아울러 2040세대들이 경제적 불만을 정치권에 표출하고 있기 때문에 과거와 같이 부동산 부양 정책을 계속 사용하기 어렵다. 대신 주택 공급 증가 대책을 사용할 가능성이 높아 부동산 가격 상승은 더욱 제한될 것이다.