투명한 운용, 여의도 재건축의 '믿을 맨'

최근 서울 여의도에는 신탁 방식의 재건축 사업 바람이 불고있다. 지난해 3월부터 시행된 '도시및주거환경정비법'에 따라 부동산신탁사를 도시정비사업(재개발·재건축)의 단독 시행자로 선정할 수 있게 됐다.

투명하고 전문적인 사업 시행자에 대한 기대와 함께 조합중심의 기존 방식에 비리·횡령 등 부작용이 컸다는 점도 배경이다.

KB부동산신탁은 신탁 방식 정비사업의 선두 주자로 꼽힌다. 여의도 공작아파트와 대교아파트 등 2곳의 예비신탁사로 선정됐고 한양아파트 신탁선정을 위한 주민설명회도 마쳤다.

김양수 KB부동산신탁 신사업본부 본부장은 "여의도 역시 기존의 조합 방식으로 사업을 추진하려 했지만 초기 사업비에 대한 부담이 컸고 안정성·투명성에 대한 의구심이 있었다"며 "이에 신탁사들이 초기 사업비를 지원할 수 있다는 것을 알게됐고 신탁방식의 장점을 이해하면서 사업이 활발해졌다"고 설명했다.

KB부동산신탁은 올 1월 공작아파트 신탁사로 선정된 후 입소문이 퍼졌고 대교아파트 주민들에게도 좋은 평을 받았다.

김 본부장은 "주민들에게 솔직하게 어필하려고 한 전략이 잘 들어맞았다"고 귀띔했다. 예를 들어 신탁사 선정을 위한 사업설명회에선 내년 1월부터 적용되는 초과이익환수제를 적용받을 수밖에 없다는 점을 공개했다.

그는 "이전에는 소극적이었던 정보들을 모두 공개하니 민원 사항이 상대적으로 적어지는 효과도 있었다"고 설명했다.

신탁방식 정비사업은 조합방식에서 필요했던 여러 절차가 생략되기 때문에 사업 전체 기간을 줄일 수 있다는 장점도 있다. 조합방식은 '추진위 및 조합설립' 절차가 필요한 반면 신탁방식은 사업시행자 지정 절차만 거치면 되기 때문이다.

이에 평균 9~11년 정도 소요되는 조합방식과 비교해 신탁방식은 2~3년 정도 사업 기간을 단축, 사업비가 절감돼 주민 부담 경감으로 이어진다.

추진위나 조합이 없어도 정비사업 운영위원회 형태의 주민 협의체가 있어 의견이 반영된다.

김 본부장은 초대형 IB로 무장한 증권사들의 신탁 업무 진입 위협에도 자신감을 드러냈다. 그는 "개발 사업은 파트너간 협력이 필요한 하드웨어와 자금을 운용하는 소프트웨어 부분으로 나뉜다"며 "증권사들은 기존에 해온 PF(프로젝트 파이낸싱) 업무를 통해 소프트웨어 영역은 해낼 수 있겠지만 파트너와의 이해관계 등 디테일한 부분에선 노하우가 부족할 수 있다"고 지적했다.

이어 "부동산 경기가 좋을 땐 모르지만 경기가 하락할 땐 모두 수익자의 손실로 돌아오는 만큼 이에 적절히 대응할 수 있는 노하우가 필요하다"고 강조했다.

김 본부장은 "아직 신탁방식이 많이 알려지지 않았지만 재건축·재개발 사업장에서 성공한 사례들이 많이 나오면 더 많은 입소문이 날 것"이라며 "KB부동산신탁이 여의도를 중심으로 사업을 성공적으로 이끌어 재개발·재건축 시장에서 신탁 방식이 확장될 수 있도록 하겠다"고 강조했다.